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みなさんは「修繕積立金」という言葉をお聞きになったことがあるでしょうか？
マンションには共用部分がありますが、その共用部分が老朽化して修繕が必要になったときのために、毎月1室あたり○○円と集めて、将来の修繕に向けて準備していくのが修繕積立金です。
今回は、マンションではなく一戸建てのお家の場合の修繕積立金の必要性を解説し、また、いざというときのために役立つ修繕積立金の無料シミュレーターなどもご紹介しようと思います。
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修繕積立金とは？
マンションを購入した経験のある方なら、ご存知かと思いますが、マンションの管理組合は、管理費とは別に毎月、修繕積立金を徴収しています。老朽化などで共有部分が損壊した時にかかる費用は、数百〜数千万と言われ、すぐに用意できる金額ではありません。そこで、その費用を毎月積み立てていたこの修繕積立金からまかなうわけです。
修繕積立金の相場は、月々数千円〜1万数千円ですが、それでも長く住み続けると莫大な金額となってしまいます。この修繕積立金を敬遠して、マンションではなく一戸建てを選ぶ人もいるくらいです。
しかし、一戸建てのお家といえども長く暮らしていると、老朽化や経年劣化が進行します。
それらが、徐々に目に見える形で進行していれば、修繕費用も早くから準備していくことも可能ですが、老朽化や経年劣化の結果は、往々にして突発的に表れます。
たとえば、屋根や外壁をふだんからチェックしている人はどれくらいいるでしょうか。気づいた時には、修繕が必要なレベルに達していた、というのが大半ではないでしょうか。
来るべきに備えて、心とお金の準備をしておくことが、やはり必要なのです。
おうちの修繕費用一覧
では、実際に老朽化や経年劣化により、一戸建のおうちが修繕必要となった場合、どれくらいのお金が必要になるのでしょうか。
この章では、おうちのパーツと症状ごとに修繕費用を概算していきます。
屋根の修繕
一戸建のおうちのパーツの中で、もっとも早く老朽化が進むのが屋根だと言われています。
常に外気に触れ、紫外線に晒され、雨水や風、ホコリなどを一手に引き受けているからです。屋根にはたくさんの種類があり、寿命も様々です。
メンテナンスフリーと言われている瓦屋根では50～100年、最も一般的なスレート屋根だと20〜25年、ガルバリウム鋼板屋根なら30〜50年、トタン屋根なら5〜8年で寿命が来ると言われています。
屋根が劣化し、塗り替えか張り替えか迷ったときは、次のポイントを参考にしてください。
- 色あせが気になったり、防水機能が低下している場合は、塗り替えで対応できるでしょう。
- 割れ・欠けや剥がれなど明らかに寿命を迎えている場合は、張り替えが必要です。
- 屋根修繕は高所での作業となるため、資材のみならず、足場などを組む必要が出てきます
- 部分補修なら、数千円〜20万程度、全体の修繕なら20万〜50万円程度を見ておくのが無難でしょう。
外壁の修繕
外壁も屋根と同じく、紫外線や風雨に晒され続けている部分です。そのため、メンテナンスを怠っているとすぐに寿命を迎えてしまいます。
ひび割れ修繕は、軽微なものだと数万円〜10数万円かかると言われています。
多くの外壁に使われているサイディングボードをつなぐシーリング材（コーキング）が傷んでいる場合、その打ち替え作業には20〜80万円もかかります。
外壁塗料の塗り直しが必要な場合は、80〜150万円ほどかかることを覚悟しておいたほうが良いでしょう。
また、多くの外壁の劣化は、様々な症状が複合的に表れているため、対処の仕方もまた複合的になります。さらに、外壁もまた、高所作業が必要となるため足場設置費用などもかかります。
少なくとも100万ほど準備していないと、修繕にとりかかるのは不可能かもしれません。
水切りの修繕
おうちの修繕で、見落とせないのは水切り金物です。窓枠などの下枠を見ると、L字型の金物が飛び出していることがあります。
この部分が水切りと呼ばれています。シート状になっている水切り（水切りシート）もあります。水切りは建物の基礎・土台部分にも付けられています。
雨水は建物の上から下に落ちますが、ヒサシや窓枠などが出っ張ってい部分があると、その裏側に水が溜まりやすくなり、壁面汚れや室内への水の侵入の原因となります。
しかし、この水切りがあると、雨の大部分が水切りからしずくとなって落ちるので、壁面汚れや室内への水分の浸入を防ぐことができるのです。
また、建物の土台と基礎には隙間があり、そこにも水切りが付けられています。この部分に水切りを設置しないと、雨水が土台の中にたまり、土台が腐ってしまうこともあるからです。
このようにおうちにとって、非情に重要な役割を果たしている水切りですが、その存在すら気づかれないこともしばしばです。
したがって、メンテナンスも怠りがちになり、劣化も早まってしまいます。
水切りの修繕は、凹み部分を叩けば治るものから、総取り替えまで様々ですが、おおむね8万〜10万円程度が相場となっています。ただ、水切りが傷んでいる場合は、外壁のサイディングも傷んでいる場合が多く、この場合は更に費用がかさんでしまいます。
建具の修繕
ドアや格子戸、和室の障子やふすま、窓やサッシ、クローゼットの折れ戸やキッチン収納の小扉などなど、おうちの開口部に設置される開閉機能を持つ仕切りを総称して建具といいます。
建具は、ドアのように一日に何十回も使用しますので、当然劣化も早くなります。
簡単な修繕なら一万円以内で済む場合もありますが、一箇所だけが劣化しているということはありえないので、複数箇所の修繕が必要になっているはずです。
数万〜10万円はかかると想定しておいたほうが良いでしょう。
ベランダの修繕
ベランダは、ある意味、いちばん経年劣化を実感できる場所ではないでしょうか。
ベランダは物干しなど、日光を利用する用途のため作られており、また一日に何度も出入りするため、手すりや床材の劣化は肉眼で容易に確認できます。
ベランダの床は、基本的に防水施工されていますが、直射日光にさらされ続けているため、早く劣化します。平米数が狭いので、基本的に部分補修というよりは、全面に渡る補修となります。
また、床部分の劣化が進んでいる場合は、天井部分の物干し金具なども劣化している場合が多いため、こちらも補修や取り換えになってしまいます。
さらに、ベランダやバルコニーの手すりは鋼製の場合が多く、根元等の弱い部分から腐食してしまう場合が多いため、簡易な塗り直しでは対処できないこともあります。
以上を合わせて10万〜30万円の修繕費がかかると見込まれます。
樋の修繕
樋(とい)・雨樋(あまどい)とは、屋根面の雨水を集め、下水や地上へ誘導する設備です。
おうちの腐食の原因となる雨水が、屋根内部や壁に侵入することを防ぐ重要な役割を担っています。雨樋がないと、屋根から外壁に雨水が直接流れていくことになるため、外壁はすぐに劣化してしまいます。
また、屋根から地面に直接水が落ちていったとしても、おうちの土台部分が老朽化しやすくなります。樋も、普段はあまり意識することがない部分かもしれませんが、おうちの維持に必要な物なのです。
そして、樋も当然、経年劣化していきます。
雨樋の耐用年数は20年、長くても25年位です。それ以上経っていると、用途を果たせませんので、取り換えが必要になります。
おうちの外周などによって様々ですが、継ぎ手の補修などの部分補修は5万円以内、雨樋の取り換えにかかる費用は15万〜60万円ほどかかります。
軒天の修繕
次は、軒天の修繕についてです。
軒天とは軒先の裏側にある天井のことです。軒天は、おうちの中では一番マイナーな部分ですが、軒天の劣化はおうち全体の劣化と言ってもよく、おうちの劣化度を示すバロメーターのような役割を果たしています。
軒天は、住宅の外壁に直接風雨が当たらないようにする役割があり、雨水の内部浸入を防いでいるのです。
この軒天部分にシミができていると、屋根が老朽化している証拠です。本来、軒天部分には雨水が当たらないため、屋根から染みこんできた雨水がシミを作っていると考えられるからです。
ただ、場所柄、劣化に気がつきにくく、気がついたときには雨水が浸入して躯体が腐り、大がかりな修繕が必要になってしまう可能性もあります。
軒天が劣化してしまった場合の修繕は、塗装、または部材の交換、補修になりますが、足場台も含めて30万ほどかかると見ておいたほうが良いでしょう。
破風板の修繕
破風板は屋根の側面の板のことです。
破風もまた、目につきにくいため劣化に気が付きにくい場所です。劣化してしまうとと雨が侵入しやすくなってしまい、雨漏りや下地の腐食によって修繕が必要となります。
劣化してしまった場合は、部分補修あるいは取り換えが必要となります。
下地材に痛みが見られず、補修のみで済む場合は、ガルバリウム鋼板を板金して巻き付ける工法が一般的で、足場台を含め15万ほどで済みます。
しかし、交換する場合は30万を超えると見ておいたほうがいいでしょう。
一戸建てでも修繕積立金は必要
ここまでざっとおうちの各部分の修繕について述べてきました。
とにかく、劣化が進行し寿命を迎えてしまった部分を修繕するとなると、かなりの額が必要となります。
そして、劣化は局所的に起こるものではなく、同時進行している場合が多いため、どんなに少なくとも100万ほどは確保しておかなくてはなりません。
ですので、一戸建てのおうちといえども、修繕積立金のように、修繕に特化した準備金を積み立てておくのは、必須だといえます。
また、出費を最低限に抑えるためには、こまめなメンテナンスを欠かさないようにし、劣化を同時進行的にではなく、サイクル的に処理するようにしましょう。
そうすれば、劣化を発見した都度、部分部分の修繕をこなしていけばいいわけですから、一度の大出費という自体は避けられるでしょう。
修繕費試算の強い味方「おうちメンテナンス計画」
前章では、おうちの各部分の修繕費用を概算することによって、一戸建の場合の修繕積立金の重要性について述べてきました。
しかし、一戸建の仕様も居住状況も千差万別な中、まだ劣化していない自分のおうちの修繕費を算出するのは、一般の人には至難の業です。
さらに、それをもとに長期的な積立計画を策定するのも、大変な作業となります。
もちろん、専門家に相談するという方法もありますが、まだ劣化してもいない状態でそのような作業を引き受けてくれる専門家ばかりとは限りませんし、なにより、相談するという億劫さと面倒臭さが先に立ってしまいます。
実は、そんな一戸建てオーナーの悩みを解消する便利なサイトが立ち上がりました。
それが、株式会社テオリアハウスクリニックが運営する「おうちメンテナンス計画」(http://teoriagroup.tokyo/)です。
一戸建ての修繕積立金の目安が分かる無料シミュレーター
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ユーザーが行う作業は、各選択肢にカーソルを合わせてクリックするだけ。
これだけで、シミューレーターが自動で月々の修繕費を計算してくれるのです。
もちろん、細かな条件設定もなく、最初から最後まで文字入力する必要すらありません。
修繕積立金の必要性は認識しつつも、費用の算出や積立計画の大変さに尻込みしてしまっている一戸建てオーナーのみなさんには、是非とも活用してほしいサイトです。
いざというとき慌てないための、気持ちの上での準備にもなるはずです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
一戸建て住宅の修繕積立金の必要性を考えながら、実際にかかる修繕費用の概算、そして、便利な修繕積立金無料シミュレーターについてご紹介しました。
家は必ず経年劣化するという事を忘れず、こまめなメンテナンスを行い、さらに、いつかはやらなければならない修繕に対する危機意識を持ち続けることが、結果的にはおうちを長持ちさせ、楽しく快適に過ごす秘訣と言えるでしょう。
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