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農地転用とは
好きな土地を見つけ、「ここに家を建てたい」と思われることはないでしょうか。好みのロケーションはなかなか手に入るものではありません。さらにいえば、どこに住むかは人の持つ基本的な“自由”です。
しかし、何の秩序もなく家を建ててしまうことは乱開発につながりますし、ときに自然な風景や自然から得られる恵みを“阻害”してしまうことがあります。これを防止するため、地目（土地の使用目的）が定められています。
もしも農地であった場合、土地の使用用途を宅地に変更しなければ家を建てることはできません。農地から宅地など他の地目にすることを「農地転用」といいます。
農地法により定められる「農地」
農地とは、農地法により定められるものです。農地の中には、
・田んぼ
・畑
がありますが、単に田んぼや畑として登記されている土地を「農地」としているわけではありません。
現状、田んぼや畑など、実質農地として使われている場合も「農地」とみなされ、これを現況主義といいます。これとは逆に、今現在田んぼや畑でなくとも、将来的に農地として利用しようとしている土地や、休耕地は「農地」です。
農地を他の用途に用いるときに必要な「農地転用」
農地を宅地など他の使い方をするためには、「農地転用」という手続きをしなければなりません。農地法では、
・4ヘクタール未満＝都道府県知事許可
・4ヘクタール以上＝農林水産大臣許可
を取り付けなければなりません。
農地転用の手続きは複雑
農地法における農地は、健全な農業生産力を保つために守られているものです。農地法で農地と定められた土地を、他の目的のための地目に変更するのはとても困難です。
・立地基準＝農地が良い状態であるかどうか
・一般基準＝他の地目にしたとき必ず当初の目的どおりに使われるか
の双方を満たす必要があります。また、市街化区域にある農地を農地転用するときは、地域の農業委員会へ届け出をし、認められなければなりません。
届け出自体、条件をすべて満たしていても、「隣の土地に家が建つ」となれば、心理面から反対されることも少なからずあり、裁判にまで発展するケースもあります。
法の面で条件を満たすか、近隣の農地所有者（農業委員会）から納得を得られるかという問題は場合により高いハードルとなりますので、弁護士などの専門家の手を借りなければならないこともあります。
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