戸建てを中古で購入―メリット・デメリットは？

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ごくごく一般的なご家庭である限り、家を買うことにはローンがつきものです。一方、住宅購入にかかる面を見ると、大規模リフォームやリノベーションといった手段が認知され、その技術も向上していることから、「中古戸建てを購入して手を入れた方が安い」といった認識も深まっています。

さて、中古の戸建てを取得することは、あなたにとってメリットが大きいのでしょうか。それともデメリットの方が大きいでしょうか。注文住宅（新築）と対比しながら、中古戸建て住宅の特徴を調べてみます。

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【メリット１】生活をイメージしやすい

注文住宅は家族に合わせた暮らし方に合わせた提案をしてもらえるとはいえ、“等身大”のモデルがないだけに今一つ暮らしぶりが掴みづらい部分があります。一方で、既にそこにある戸建ては実際に見たり触れたりできることから、「自分たちがここで暮らしたら」というイメージがわきやすいことが一番のメリットといえます。

手持ちの電化製品をどこにどう収めようか、子どもたちが成長した時にどんな家具が必要か―今の住まいでの生活で活用しているものの組み合わせを自分自身で考え、工夫する主導権を自分で持てるという点が大きいのです。

【メリット２】個人間売買なら、消費税がかからない

家を手放そうとしている人、買おうとしているあなたの間での売買ならば「個人間売買」という位置づけとなり、消費税が不要です。例えば２０００万円の家を建て売り業者から購入するとしたなら１６０万円の消費税がかかりますが、個人間売買ならばそれがかかりません。１６０万円あれば、新しい家具や電化製品の購入、リフォームやリノベーションに回すことができます。

中古戸建て×リフォームで好みのテイストに仕上げることが人気であることも、この金額の面から理解できます。

※不動産業者が仲介をした場合、仲介手数料とそれにかかる消費税は避けて通れませんのでご注意を。

【メリット３】「住みたいまち」に住める可能性

住まいを考える際には、家というハコだけでなく、「こんなエリアに住みたいな」という住環境の面からも考えるはずです。ですが、人気のエリアには既に家やマンションが立ち並び、そこに入り込む隙はほとんどありません。どうしてもそのまちに住まいを構えたいのであれば、中古住宅が売りに出されるのを待つよりほかに選択肢がない、ということになります。

築何十年も経過する家をリフォーム・リノベーションする番組を見たことがおありでしょう。すべてが全て同じように“劇的”な感じに仕上がる訳ではありませんが、少なくとも外装・内装は好みのテイストに仕上げることは充分に可能です。

家というハコよりも住環境を重視する場合は、希望の暮らし方は中古住宅でしか実現できないことも少なくありません。

【メリット４】すぐに住める

何と言っても、既にそこに建っている家です。そのため、ほぼ「即入居」が可能です。例えばリフォームが必要であったとしても、注文住宅ほどの期間を要することもありません。住みたい場所に手ごろな家が見つかれば、入居までの時間がほとんどかからないのが中古戸建てのよいところ。

予算の確保ができていて、なおかつ住みたいエリアに“出物”を発見できれば、希望する生活に手が届きやすいのも魅力的なポイントです。

【デメリット１】見えない構造部分に不安が残る

家というもの、全てを確認して購入することはできません。特に重要な構造部分については壁の中、天井板の上に存在します。安全性に大きく関わる部分であるだけに、とても気になるところ。これを逐一チェックしづらいのが中古戸建てのデメリットとして挙げなければなりません。

木造であればシロアリや木の腐食がないかが大前提です。これを知るために「ホームインスペクション（住宅診断士によってその家の状態を確認してもらうこと）」という制度もできました。

中古戸建てを購入する際の不安を解消するために、中古住宅の検査と保証がセットになった保険が設計されており「既存住宅売買瑕疵保険」と呼ばれ販売されています。

この費用を売主が負担するのか、買主が負担するのかで相談をしなければならないこともあります。

【デメリット２】メンテナンス費用の積み立てを急がなければならないことも

新築戸建ての場合、最初に行うメンテナンスは概ね１０年後とされています。中古の戸建てならば、売りに出された時にはそのタイミングを迎えている可能性もあります。買った時にはすぐに手入れをしなければならないことも想定される、という訳です。

クロスやトイレ、バスルームといった目につきやすい部分に関しては、概ね推測はつくものです。解りづらいのは、屋根や外壁の傷み具合。屋根は人の目の高さよりも高所にあり素人目には解りづらい部分、外壁は目に見えない小さな亀裂から雨水が入りやすくなっていることもあり得ます。中古戸建てを購入する場合は、同時にメンテナンスにかかる費用を見積もってもらっておく必要があります。

【デメリット３】ローンが通りにくいことも

新築戸建の購入を検討したことのある方なら一度は見聞きしたことのある「フラット35」。これは全期間固定金利の住宅ローンとして、返済計画が立てやすいことから利用希望者の多いローンです。

中古住宅でも利用できることもありますが、

• 建築確認日が昭和５６年６月１日以後
• 耐火構造、準耐火構造に適合
• 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと

などの条件をクリアしていなければなりません。

銀行などの金融機関で利用できるローンであっても、実質土地にしか価値が見いだせないと判断した家の場合、買主が考えるよりも借入可能額を低くせざるを得なくなります。購入希望者は何らかの方法で手出しする資金を多めに準備しなければならないこととなります。

大規模なリフォームが必要で、「住宅ローン＋リフォームローン」を同時に組む場合は、見積もりを取らなければなりません。必要な費用をはじき出すにも、ローンの相談にも、時間的余裕をもって臨まなくてはならないのです。

【デメリット４】仲介手数料分の金額の準備

中古戸建てを購入する時には、不動産会社の仲介を経ることが一般的です。ここで必要になってくるのが仲介手数料。仲介手数料は一般的に物件の代金の「３％＋６万円＋消費税」で計算されます。例えば２０００万円の土地建物でしたら、約７２万円（税込）を支払わなくてはなりません。

仲介してもらう以上避けて通れない費用ではありますが、仲介手数料は国によって上限が定められているだけで、必ずそのパーセンテージで支払わなくてはならないものでもありません。交渉の余地は残されています。

おわりに

中古の戸建て住宅を取得するにあたっての注意点をざっと見て行くと、家の状態によっては追加で出てゆくお金がある事が解りました。

「土地やエリアにこだわりがある」「すぐにでも家を購入しなければならない理由がある」「家のイメージが気に入っていて手を入れてでも住みたい」といった希望があってこそ成り立つ買い物なのかもしれません。

ロケーションはお金を出しても買えないとはよく言いますが、中古の戸建て住宅に関してはむしろ逆かもしれません。新築ではないにしろ、既に街並みに溶け込んでいる家と土地を手にすることができるのです。望むロケーションの中に飛び込むことが可能です。

中古の戸建て住宅とは、その地の利と雰囲気を活かして、あなた好みのライフスタイルを実現する方法として有効な手段の一つです。

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