建築基準法とは？家を建てる人が知っておいて得するポイントを要約解説

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※この記事は「建築家 藤原直樹」様による専門家監修記事です

建築基準法とは、一般の住宅その他建築物を建てる時に必ず守らなければならない「ルール」です。家を建てようとする方もある程度理解しておくと、建築家やハウスメーカー、工務店に家の建築を依頼するとき、話がスムーズに運ぶことでしょう。

土地の購入から、実際の家の建築に取り掛かる各シーンで覚えておいていただきたいものをピックアップし、「なぜその条件を満たさなければならないのか」をご説明します。

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1.建築基準法が存在する意味

まず、「建築基準法とは何なのか」からご説明しましょう。

この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。（建築基準法・第1章総則・第1条）

家そのもののみならず、その家が建つエリアを健全に保つために定められているのが建築基準法で、必ず守らなければならないものなのです。家を立てる際に必須の建築確認申請でも、申請書類に含まれる計画が建築基準法に則っているかが厳しくチェックされます。

同時に、「どこにどのような建物があれば快適なまちづくりができるのか」を定めた「都市計画法」というものもあります。建築基準法と都市計画法は、密接な関係にあります。

※なお、以下の解説の中で「用途地域」、「道路」などの規制については、都市計画区域内のみの適用になりますので、ご注意ください。

2.土地選びに係る法とその意味

家は、土地あってこそです。敷地の広さだけでなく、環境なども土地選びの条件に入っているのではないでしょうか。

2-1.【用途地域の種類・何をどこに建てるか】都市計画法9条1～2

いきなり建築基準法から外れてしまいますが、これはとても大切なことなので触れておきます。土地の購入の時、周辺の環境を理解しておきたい方にとって重要です。

用途地域は、どこに・何を建ててよいのかを定めたものです。主に一般戸建住宅を建ててよいエリアについてのルールは以下の通りです。

これらは、土地売買仲介をする不動産業者ですぐにわかることではあります。その土地のことだけでなく、周辺の環境も合わせて知りたいときは、お住まいの市町村役場に出向き、「用途地域について知りたい」と伝えてください。とても大きな地図を見せてくれることでしょう。

たとえば、埼玉県深谷市では、ネット上で大まかな用途地域を公開しています。これを使えば、近隣エリアの環境がなんとなくでもつかめるはずです（用途地域など│ふかやMAP）。特に、何度も足を運ぶことが難しい場所に土地を買うときは、このような周辺情報もチェックしておくとよいでしょう。

2-2.【接道基準・安全のための決まり】建築基準法43条・法43条1項道路但し書き

家は、まちなみを形成するもので、その点で「道路」というのはとても重要です。道路とは単に人や車が通る場所ではなく、火事のときには消防車が、急病人が出れば救急車が通ります。

特に広域にわたる災害時には、消防車・救急車だけでなく各種の重機も通ります。これらの車輌をスムーズに行き来させるため、住宅敷地には「接道基準」が求められます。

ここでいう「道路」とは、建築基準法第42条1項で定められているものです。

基本的に

・幅員（道幅）4メートルの道路に、敷地が2メートル以上接していること

もしくは

・敷地の周囲に公園や広場がある・公共の用に供する幅員4メートル以上の道に2メートル以上接していること

が要求されます。

何かのときに逃げられる、緊急車輌が近寄りやすい条件を備えていれば、必ずしも接道基準を満たしていなくてもよい、という判断が下されることもあります。

2-3.【セットバック（敷地後退）・敷地が減る】建築基準法43条2項

建築基準法では、幅員4メートル以上のものが「道路」と定義されています。しかしながら、情緒あふれる下町では、そのような道路がないこともあります。とはいえ、実際に車が通る道であることで、行政が道路とみなすケース（例外規定）があります。

このような道に接した土地を購入するときは

• 敷地を道路の中心線から水平距離で2メートル後退させる
• 道路の反対側が崖や川、線路の場合は道路の端のラインから水平距離で4メートル後退させる

ことを求められることがあります。

これをセットバック（敷地後退）と呼び、「土地を購入はしたけれど、思った広さが確保できなかった」という例も少なくありません。

3.家の床面積・高さなどに関する法とその意味

土地の条件により、どんな建物を建てられるのかが決まるのは、上記でも何となくご理解いただけているものと思います。では、実際に家に係る建築基準法の条項にはどのようなものがあるのでしょうか。

3-1.【建ぺい率・建築面積をどれだけ確保できるか】建築基準法53条・53条3項・53条4項

建ぺい率とは、正式には「建築面積の敷地面積に対する割合（建築面積＝1階の床面積にポーチなどをプラスした面積）」のことを指し、防火・防災のために家を建てられる比率が決められています。

建ぺい率は、上で触れた「用途地域」により割合が決められています。「自分の土地だから」と敷地一杯にまで家を建てることはできません。

その分といってはおかしいのですが、“強制的に”ではありますがご自宅の庭を確保するきっかけになります。屋根がない・または屋根があっても3方向が開放されていて建物から2メートル以下のウッドデッキならば建ぺい率に含まれません。

少しでも建物を広くしたいのであれば、「外に広がるリビング」を実現する方法として、ウッドデッキを検討されるのもよいかもしれません。

3-2.【容積率・延べ床面積をどれだけ確保できるか】建築基準法52条・52条10項

容積率とは、正式には「延べ面積の敷地面積に対する割合」を意味します。

上記の建ぺい率と同様、敷地に対しての最大の延べ面積（延べ床面積ともいう。各階の床面積の合計面積を指す）が定められています。不動産業者の広告などでは、「100％」などと表現されますが、法的には「10分の10」とします。

しかしながら、条件によっては容積率の限度が定められたり、が緩和されることもあります。

3-2-1.【容積率の限度・容積率が減少するケース】建築基準法52条2項

敷地が接する道路（前面道路という）の幅員により、「道路幅員制限」が定められています。敷地前の道幅（幅員12メートル未満）によって、容積率の上限が定められているということを指します。複数の道路に接する場合は、より広い幅の道を前面道路として計算します。

・第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域＝10分の4

これを計算式にすると、

・前面道路の幅員（メートル）×40％

となりますが、これをこのままストレートに理解しないでください。というのも、都市計画により定められた容積率と、この数式で導き出された容積率とを比較し、いずれか小さい数値を採用しなければならないからです。

例を挙げましょう。都市計画により定められた容積率が200％の土地があったとします。その敷地の前面道路が4メートルであった場合、上記の数式を当てはめると、

・4（メートル）×40％＝160％

となり、実際には「容積率160％」となります。より多い容積率を確保したいときは、土地の用途を知ると同時に、前面道路にも注意をしなければならないのです。

3-2-2.【容積率の緩和・容積率を多く確保できるケース】建築基準法52条10項

敷地が計画道路（都市計画により将来幅員を広げる計画のある道路）に面している場合、もしくは敷地内に計画道路がある場合、いずれ敷地は用地買収されます。それにより減ってしまう面積は、敷地面積から事前に除外しておきます。

一度建ててしまった建物は、そう簡単に移動させることはできません。いずれは計画道路に面する予定になっているのであれば、「計画道路に接している」として、容積率が緩和されることがあります。

3-3.【高さの制限・周囲の環境への配慮】建築基準法55条

健全で快適な環境には、特に日照・風通しが重要です。自身の家が隣家のそれらの権利を侵害しないよう、建物には高さの制限がかけられています。

・第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域＝10メートルないしは12メートルまで

家を建てる土地に高さの制限がかけられており、どうしても必要な延べ床面積（容積）が確保できないときは、地下室を検討なさってはいかがでしょうか。1994年（平成6年）に建築基準法が改正された際、

・地下室の床面積が、住宅全体の3分の1以内であれば容積率に含まない

とされました。

地下室をつくるには、それなりの費用も発生します。狭い土地であってもそこに家を建てたい、それでも延べ床面積の面で譲れないというのであれば、ひとつの解決策になるでしょう。

※地下室の施工費用等については、「地下室のある家のメリット4つと費用、建築事例を4つご紹介」をお読みください

4.家を守るための法とその意味

家を建てるということは、時に35年ものローンを組む「一生に一度のお買い物」であり、財産です。建築基準法にはその家を守るための条項が含まれています。

4-1．【22条区域ないしは準防火性能・火事への対策】建築基準法22条・23条

木造の家の多い日本において、家の防火性能はとても重要です。特に家が密集しているエリアでは、一度起きてしまった火事が延焼しないよう、建材についての定めがあります。

行政では、住宅などが密集しているいわゆる市街地を「22条区域（建築基準法第22条区域）」とし、そこに建てる家の防火性能を担保するよう求めることがあります。

このエリアにある土地に家を建てる際、屋根には、

• 大火でない通常レベルの火事の火の粉によって、防火面で有害な発炎をしないもの
• 大火でない通常レベルの火事の火の粉によって、屋内に防火上有害な溶融・亀裂・損傷をしないもの

を使用しなければなりません。

また、都市計画法第9条20項で「市街地における火災の危険を防除するため定める地域（準防火地域）と定められた土地では、延焼のおそれのある部分（外壁など）が、準防火性能に関する技術的基準に適合したものでなければならない」とされています。

• 耐力壁である外壁が、通常の火災による加熱で20分間は変形・溶融・破壊を生じないこと
• 外壁は、通常の火災により熱が加えられても、加熱開始から20分間、屋内が可燃物燃焼温度以上にならないこと

これらがその条件で、設計の段階でこれに適した部材選定が行われます。

4-2.【構造耐力・地震への対策】建築基準法第20条

建築基準法で、耐震に関わる条項はこの20条です。

建築物は、自重、積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧及び水圧並びに地震その他の震動及び衝撃に対して安全な構造のものとして、次の各号に掲げる建築物の区分に応じ、それぞれ当該各号に定める基準に適合するものでなければならない。

これは、災害、特に地震に対する定めです。この構造耐力については、大きな地震が起きた後に何度か改正されました。特に大きな転換点となったのは、以下の地震です。

※地震での揺れ方を示すガル（gal）に対しての明確な基準はありません。

これらを契機に壁の中に筋交いを必要なだけ入れるように、または、耐震強度を増すために木材同士が接合する部分を補強する金具を使うように求められるようになりました。木造住宅であっても、一定の規模以上のものには構造計算を求められるようにもなりました。

しかしながら、設計段階では適正に筋交いや金具を用いるよう計画していても、施工段階で手抜きをされることも少なからずあります。いわゆる「手抜き工事」です。その面で、設計監理と施工会社が別の「建築家と建てる家」は安心を買う手段のひとつとなります。

もしも中古住宅を購入する際には、「買おうとしている家は新耐震基準かどうか」に注意を払いましょう。できれば昭和56年以降に建てられた家を探し、念のためにホームインスペクションを受けて、「シロアリ被害はないか、重要な構造部が傷んではないか」を知る必要があるでしょう。

まとめ

家を建てる際の決まりごとである建築基準法ですが、そこに思ったとおりの家が建つのかどうかは、土地選びのシーンから建築基準法を意識しておかなければなりません。どこに住むのかは個々人の自由ですが、土地の使い方・家の建て方はルールを遵守しなければならないのです。

この記事の中で、特にご記憶いただきたいのは以下の5点です。

1. 建築基準法とは、安全な家・快適なまちなみをつくるための法律。都市計画法とも深い関わりがある
2. 土地選びをするときは、用途地域に注意。静かで落ち着いた家をつくりたいなら、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域がおすすめ
3. 道と敷地の関係は重要視すべき点。ときとして敷地後退（セットバック）を求められ、思ったほどの広さが確保できないことも
4. 一般的な住宅の高さ上限は10～12メートル。延べ床面積で譲れないときは、地下室をつくることも一案
5. 耐震基準は大きな地震が起きた際に改正されてきた。もしも中古住宅購入を検討しているときは、いわゆる新耐震基準が施行された昭和56年以降に建てられた家を

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