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住宅ローンは誰でも借りることができるものではありません。
各金融機関で審査があり、落ちてしまえばその金融機関では住宅ローンを利用することができません。
ローン審査に落ちる人と通る人は一体何が違うのでしょうか。
今回は、住宅ローン審査に通るために知っておきたい７つの審査ポイントをご紹介します。
これを見て、ローン審査をバッチリ攻略しましょう。
また、解説に入るまでに失敗しない家づくりで1番重要な事をお伝えします。
「夢のマイホーム」の実現に向けて、多くの人が住宅展示場を訪れたり、雑誌やウェブサイトで情報を集めたりします。
しかし、その一方で、家づくりを始める前に「知っておくべきだった…」と後悔する人が後を絶ちません。
理想の家を建てるためには、情報収集が最も重要と言っても過言ではありません。
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それでは解説をしていきます。
住宅ローンの審査に通らない驚きの理由とは？審査に落ちてしまう人の特徴
冒頭でもご紹介した通り、最近は住宅ローン審査に落ちる人が増えています。
その理由を簡単にまとめると次の２つになります。
- 消費者金融で手軽にお金を借りられるようになったため、無意識のうちに借金を抱えてしまっている人が増えた
- 正社員での終身雇用制度からフリーター、派遣社員という雇用形態に変化したため、年収や勤続年数が安定しなくなった。（但し、近年では派遣社員や契約社員という雇用形態が増えてきたため、金融機関も勤続年数や契約更新回数を考慮してくれる場合もある）
このように、昔とは事情が変わっていたために、ローン審査に落ちる人が増えてきたのですね。しかし、ローン審査に一度落ちたからといって家や土地の購入を諦める必要はありません。
住宅ローンに通らない人の割合
住宅ローンの事前審査に通らない人は1割程度と言われています。
10人に1人ですから、意外に多いのではないでしょうか？
もっとも、事前審査は早ければ数日で審査結果が出るスピーディな審査なので、気になる物件がある場合にとりあえずローン審査にかけるという人も一定数いると思われます。
そのため、少し手の届かなそうな物件でも’試しに’審査にかけてみようと言う人も含まれるでしょう。
一方、本審査で通らない人は5％～7％程度と言われています。
事前審査で通ったとしても、本審査で落ちてしまう人も一定数いるということになります。
では、住宅ローン審査は一体どんなポイントを審査しているのでしょうか？
ローン審査のポイントを良く知ることでできる対策があります。
金融機関はココを見ている！７つのポイント
住宅ローンを借りるためには、金融機関の審査を通らなければなりません。
では、金融機関は、借りる人のどういったところを見て審査しているのでしょうか。
実際には、金融機関は審査の可否を伝えてくるだけで、「なぜ通らなかったか？」という理由については教えてくれません。
また、審査基準についてもその多くは公表されていません。
そのため推測する必要があるのですが、以下のような参考資料もあります。
国土交通省の「平成26年度民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果報告書によると、審査基準となる約２０項目のうち、次の７つのポイントが重要視されています。
- 完済時年齢
- 返済負担率
- 借入時年齢
- 担保評価
- 勤続年数
- 健康状態
- 年収
完済時年齢、返済負担率、借入時年齢、勤続年数、年収の５項目は、完済までの間、継続・安定的に返済がなされるかどうかを見極めるポイントとなります。
担保評価は、購入する物件の担保価値が低いとその評価額を上回る金額は借りられない場合があるということです。
このように、ローン審査においては一部上場企業などの大規模な会社に勤務していること、年収が高いことなどの条件よりも、年齢や勤続年数の方が非常に重要であるということを覚えておきましょう。
詳しく見ていきましょう。
１．完済時年齢
完済時の年齢が80歳を超えるような場合は、審査に通らない確率が高まります。
もっと言うと、申し込み条件で完済時年齢の条件を設けている金融機関も多いため、そもそも申込ができないということもあります。
一般的な返済期間は20年～40年程度なので、40歳を超えて住宅ローンを借り入れようと考えている方は注意が必要です。
２．返済負担率
返済負担率とは、収入に占める返済金額の割合のことです。
ここでいう返済金額とは、住宅ローンも含めた借金全てです。
車のローンや奨学金があれば、それも含まれることになります（奨学金は金融機関によりケースバイケースのようです）。
一般的に返済負担率の基準は30％前後と言われています。
３．借入時年齢
１の完済時の年齢と通じるポイントですが、借入時の年齢が高くても審査に不利となることがあります。
ほとんどの金融機関では、借入時の年齢制限を65歳までと定めており、それ以上の場合は借入が難しくなります。
年齢が高ければ高いほど、短期間での返済期間で住宅ローンを組む必要があります。
４．担保評価
借りる人ではなく、物件自体に問題がある場合です。
金融機関は、万が一住宅ローンの返済が滞った場合に物件を競売にかけて返済額を回収しなくてはいけません。
そのため、あらかじめ物件に抵当権を付けます。
物件の資産価値が低ければ、仮に競売にかけたとしても返済額を回収できないリスクがあるため、資産価値の低すぎる物件に対しては住宅ローンを貸したくないのです。
５．勤続年数
勤続年数が低い場合、住宅ローン審査に不利に働く場合があります。
金融機関は、「長期にわたって安定して返済してくれる人かどうか」を見極めたいわけです。
そのため、勤続年数が低い、転職を繰り返しているという人だと、安心して貸し出すことができません。
とは言え、転職した直後に家を買う場合もあるでしょうし、全てがこのパターンに当てはまるわけではありません。
ステップアップのための転職や、職種が公務員や上場企業などであれば問題ないこともあります。
他の要素と合わせて判断される材料となるでしょう。
６．健康状態
意外に見落としがちとなるのが、健康状態です。
金融機関にとって、長期にわたって安定して返済してもらうには、健康でいてもらわなくてはいけません。
健康診断の提出を求められますが、この結果が悪い場合や過去に大きな病気を経験している場合、審査に通らない可能性があります。
また、住宅ローンを借りる際には必ず団体信用生命保険（団信）に加入しなくてはいけません。
この団信は、万が一借りている本人が死亡した場合に住宅ローンの支払いを免除、代わりに支払ってくれる保険です。
この団信に加入できる要件として健康状態があるため、団信に落ちてしまうと住宅ローンの審査にも通らない可能性があるのです。
例えば糖尿病などの慢性疾患に罹っていると団信に加入できないことがあります。
また、健康状態については、平成２４年度に比べ、平成２６年度の調査では審査基準の上位項目に上がってきましたので押さえておきたい審査ポイントです（毎年、少しづつ順位を上昇させています）。
☆団体信用生命保険とは
団体信用生命保険は略して団信（だんしん）ともいいます。
住宅ローンのように長期に渡る返済の場合、万が一、借りている本人が死亡や高度障害が残った場合に本人に変わって団信が住宅ローンの残債を支払ってくれる制度です。
ほとんどの金融機関は、団信加入をローン通過の条件にしています。
但し、住宅金融支援機構の「フラット３５」や一部の金融機関では、団信に加入していなくても借り入れすることができますので、既往症が原因でローン審査に落ちても、諦めずに何社もリサーチしましょう。
７．年収
借りたい物件に対して年収が低い場合も、審査に落ちてしまうことがあります。
また、個人事業主などで収入が安定しない場合も同様です。
金融機関が一番安心するのは、「長期にわたって安定して返済してくれる人」です。
極端な例だと、年収１億円のプロ野球選手や年収５００万円の契約社員より、年収５００万円の正社員や産休中の公務員の方がローン審査は通りやすくなります。
現在の収入が多くても将来はどうなるかわからない人よりも、毎月安定的に返済してくれる人や、公務員など解雇される心配が少ない人が審査に通るのです。
1社がダメでも他社は通るかも？
このように、住宅ローンの審査基準には主に7項目が挙げられます。
実際は、金融機関によって金利も多少違いますから、審査基準も多少変わってくる場合がありケースバイケースです。
ですので、１社のローンが通らないからといって住宅の購入を諦めるのは早すぎます。
最低でも２社以上は審査を申し込みましょう。
住宅ローン一括審査申込を利用して、複数の金融機関に審査を申し込むのが一番手軽な方法です。
住宅ローンにどうしても通らないパターン
ローン審査に落ちるには、原因があります。
その原因を上記では７つに分けてご紹介してきました。
そのポイントを改善することや、（金利は高くなっても）審査を甘くしてくれる金融機関を探すことで、ローン審査を通過できる可能性が高くなります。
しかし、ローン審査通過のために積極的に行動しても、やはりどうしても厳しいケースもあります。
- 過去に金融事故を起こしたことのある人（自己破産したら１０年は借りられません）
- 何社もの消費者金融からの借り入れがあり、多くの負債を抱えている人
- 消費者金融からの借り入れを何度も支払い遅延している人
- 会社（自営業でも勤め人でも）の経営状態が今にも危険な人
- 納税義務を怠っている人（税金滞納など）
この項目で特に注意したいのが、納税義務を怠っている場合です。
うっかり税金の支払いを遅延していた場合などは、ローン審査に通りません。
税金の滞納は、ローン審査において、消費者金融などからの借金やクレジットカードの支払い遅延と同程度の影響があります。
こういった場合は、いわゆる「ブラックリストに載っている人」となります。
金融機関が審査のために使う【CIC（指定情報信用機関）】の信用情報や支払い状況を見て、客観的に見て、住宅ローンの返済は難しいと判断され、審査に落ちてしまうのです。
☆CICとは
指定情報信用機関の略で、クレジットカードやローンの審査に欠かせない信用情報機関です。クレジットカードや各種ローンの契約内容や支払い状況などの客観的事実を登録したものと理解しておきましょう。
必見！ローン審査に通るために今から出来る３つのこと
多くの金融機関の審査７つのポイントを好意的に見てもらえるように改善していくのがローン審査に通るためのコツです。
とはいえ、会社の経営状態が悪いからといって「勤務先を変える」、だとか、「自分の年収をあげる」などはそう簡単に取り組めることではありませんよね。
そこで、今すぐにでも出来る具体的な改善策を３つご紹介したいと思います。
１．消費者金融などで借金があるならすぐに清算する
土地や家の購入の頭金に貯蓄していたとしても、消費者金融からの借金があれば審査に通りません。
貯蓄をいったん借金返済にまわす、貯蓄がないなら親戚などに借りるなどして、とにかくいったん清算しましょう。
２．クレジットカード類の整理
使わないクレジットカードや消費者金融のカードがあれば、必要な枚数以外は全て退会・解約しましょう。
クレジットカード類は、たとえ利用額が少なくても利用限度額を合算して負債とみなされてしまうためです。
３．年収は夫婦合算にする
物件の評価額に対して年収が少なく、それがネックでローン審査に通らない場合は、共働きをして夫婦の年収を合算して借り入れの申し込みをすると審査に通ることがあります。
ペアローンと呼ばれる住宅ローンで、近年では共働き夫婦が増えていることに伴って利用者も増えている住宅ローンです。
住宅ローンの審査にかかる期間（日数）はどのくらい？
ここまでは、住宅ローンに落ちやすい人の特徴と、７つの審査基準、通過するために今からできることをご紹介してきました。
その中で、各金融機関によって明確な審査基準も異なるので、１社落ちたからといって諦めるのではなくて、複数の金融機関に審査を申し込む必要があることもお伝えしてきましたね。
読者の中には、これからはじめて住宅ローンの審査に申し込む方もいらっしゃるでしょうし、再挑戦する方もいらっしゃるでしょう。
それでは、審査にかかる期間には、どれくらいの日数を要するのでしょうか。
はじめての方は特に知りたいポイントだと思いますので読んでみてください。
事前審査は通常１週間以内
住宅ローンの審査には「事前審査（仮審査）」と「本審査」というものがあります。
「事前審査（仮審査）」とは、申込者を上でご紹介したような審査基準によって借りられるかどうかを金融機関が判断するものですが、要する期間は１週間以内である場合がほとんどです（金融機関によっては２日あればでてくることもあるようです）。
事前審査（仮審査）に必要なのは、借入希望額、勤務先、勤続年数、年収、生年月日、住所、氏名、家族構成といった情報の記入。
また、個人情報を金融機関が利用するうえでの同意書や収入を証明できるもの、身分証明書などです。
これらの情報を基に、”返せるかどうか”という視点で複数の基準から審査を受けることになります。
その審査基準は金融機関によって違いますから、複数の金融機関に申し込むことで通る確率は上がります。
本審査は通常１か月以内
事前審査（仮審査）に通過すると、次は本審査となります。
要する期間は、書類を銀行に提出したこのタイミングから概ね２週間～４週間（場合によっては、長引くケースもあります）。
また、本審査は売買契約完了後におこなわれます。
基本的には見られるポイントは事前審査と変わりません。
ただ、より細かく見られる審査だと思ってください。
例えば、クレジットカードを複数枚持っていたり、リボ払いをしている場合には注意が必要かもしれません。
本審査に無事通過すると、２週間～４週間ほどでローンが実行されますが、ここで注意点。
必ず、この間に「新たな買い物をリボ払いでおこなう」「新たな借り入れをおこなう」「税金など支払いの遅れ」「退職・転職」「離婚する」といったことが無いようにしてください。
こういった場合には、必ず再審査が入り、落ちてしまうと契約違反という扱いになってしまいますので、覚えておきましょう。
住宅ローンの審査に通るためにおさらい
今回は、住宅ローンの審査に落ちるのはどういう状況なのかについて詳しく解説しました。住宅ローンをこれから借りようという人は、自分の負債、納税、クレジットカードの状況などを今一度きちんと整理し、出来ることから今すぐにでも改善策を実施し、ローン審査に万全の状況でのぞみたいですね。
住宅ローンの審査基準は金融機関によって様々のため、住宅ローン一括審査申込サービスを利用して、複数の金融機関に審査を申し込んでみるのが良いでしょう。
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