リノベーションにローンは使える？―ローン２パターンを比較

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中古住宅や中古マンションを購入し、リノベーション・リフォームすることが流行し始めていることは以前の記事（「マンションリフォームにかけたい費用―ここだけは！の７項目」など）でお話をしました。

利便性の良い土地に家を持てること、またエコの観点からも注目されているリノベーションですが、家やマンションそのもの＋リノベーションでローンを利用することはできるのでしょうか。

（※リノベーションとリフォームの違いについてはこちら）

答えは「Ｙｅｓ」、です。
家やマンションの購入費用と同時に組み込むケースと、
まずは家部分にだけ住宅ローンを組み、数年後に追加でリノベーション費用のローンを組むケースがあります。

では、それぞれのケースで、メリット・デメリットを考えてみましょう。

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家・マンション購入と同時にリフォーム費用をまとめてローンにするケース

例として
購入費２０００万円＋リノベーション５００万円＝２５００万円をローンにする場合―。
金利がローン１本分で良いというメリットがあります。
何十年もの間支払うローンですから、金利が「家・マンション」「リノベーション」の２本立てにならないということはとても大きなメリット。

一方で、その家やマンションに相応の担保価値が見いだせない時はやはりローンを組めないこともあります。
あなたの信用力にお金を貸してくれる金融機関ではありますが、何かの時のために担保を取ります。
もちろん、その担保は家・マンションです。
中古である以上、その担保価値が少なく評価されることもあり、希望額通りに借り入れができないことも少なくありません。

また、「家・マンション＋リノベーション」をまとめてローンを組む場合、ローン審査とほぼ同時にリノベーションの工事内容が決まっていないとなりません。
「この家に、このような内容でこのような金額のリノベーションを施します」という証明のため、工事請負契約書まで準備する必要があります。
住宅ローンの審査だけでも提出書類の多さ・煩雑さから、ハウスメーカーの営業マンに任せきりというお施主さんも多い中で、この工事請負契約書まで添付する必要のあるローン一本化は少しハードルが高いかもしれません。
建築家や工務店などにリノベーションの設計を頼んでいても、その間に売り手が他の人に売ってしまわないとも限りません。
何よりスピードが命。

そこで、やはり大切なのは、リノベーションを多く手掛け、事務作業にも通じている建築家の存在。
その中古の家・マンションの価値を正しく理解し、どこにどのような手を入れればよいのかをしっかり解っている専門家は頼りがいがあります。
中には、建築家本人やスタッフにＦＰ（ファイナンシャルプランナー）の有資格者が在籍している事務所も少なくありません。

新築にはないこの難しさを乗り越え、購入後の生活ぶりまで相談できるのですから、このようなお金に精通した建築家を探すのも大事なポイントといえるはず。

数年後に追加でリノベーション費用のローンを組むケース

まずはその中古物件に住んでみて、自分たちの暮らし方とその家との相性を見極め「もっとこうしたい」という希望を明確にした上でのリノベーションができます。
つまり、一番無駄のない選択が可能ということ。

こういった場合は、まず住宅ローンを組み支払いをしながら、数年後に追加でリノベーション部分のローンを組むことになります。
このようなケースは、無担保のローンを適用しますから、一般的に「金利が高い・借入期間が短い・借入可能金額が少ない」のが特徴。
このため、比較的傷みが少ない（大掛かりな手入れの必要がない）家・マンション向きかもしれません。

ですが、メリットもあります。
５００万円程度までという無担保ローンではありますが、審査項目が少なく比較的短期間で借り入れを起こせるという点。
先に挙げたように、「まずは住んで、それから本当に必要な部分だけをリノベーションしよう」というケースに有利に働くのです。
最長で１０年で組むことができるこの無担保ローン、「１０年だったら頑張れば支払える」「家の支払いをしながらでも少しは貯蓄もできている」という時には検討してみてもよいのではないでしょうか。

いずれも、大事なのは「頭金」「手付金（内金）」が用意できるかどうか

それぞれのパターンを考えてみましたが、やはり気になるのは月々の支払。
極力毎月の支出を抑えたいのであれば、「思い立ったが吉日」のようなお買い物の仕方はよくありません。

上記の「家・マンション購入と同時にリフォーム費用をまとめてローンにするケース」でしたら、頭金を貯めながら、一方では家・マンションの出物にアンテナを張り、いざという時にリノベーションの設計にさっと動いてくれる建築家やリフォーム業者を探しておくという準備期間が必要です。
出物を見つけたらそのチャンスを逃さないというスピード感が、何より必要。
事前に「協力者」となってくれる建築家や業者を確保しておかなくてはなりません。

一方で、「数年後に追加でリノベーション費用のローンを組むケース」ならば、最長でも１０年間は２本のローンを支払うことになります。
その１０年間は何が起こっても生活できるだけの蓄えを持っておく必要があるでしょう。
そのためにも、金融事故を起こさないという基本的なことをクリアしつつ、車のローンなど他の金融商品の利用を抑えるなど知恵と工夫が必要です。

いずれのケースでもやはり大事なのは「お金を貯めるクセ」。
住みたいエリアに「これだ」と思える物件に出会った時に即動ける体制づくりのためにも、頭金を準備しておくのはとても大事な事なのです。
特に中古物件をリノベーションする場合は、先にも挙げたように、設計図を引いてもらっている間に他の人に売却されないよう「手付金（もしくは内金）」の支払いも必要でしょう。
スピーディに動くためにも、ローンが生活を圧迫しないためにも、頭金や手付金とするための貯蓄が必要だ、ということなのです。

リノベーションやリフォームの際に、「思わぬところで金額が上がってしまう」ことは想定しておかなくてはなりません。
壁をはがしてみたら、思ったよりも柱の腐食が進んでいた―木造住宅ではあり得ることです。
家・マンション本体の問題ではなくても、「こちらに手を入れるなら、こちらにも」と住まい手の希望が膨らんでしまうこともありがちです。
ここでもやはり、金銭的な余裕＝安心で快適な暮らしであることは目に見えています。

中古の家・マンションをリノベーションしたいと思われる方こそ、気持ちと金銭の余裕を持っておいて頂きたいと思います。
物件探しと同時に、協力してくれる建築家を探す期間＝貯蓄の期間と位置づけましょう。
リノベーションは知識と経験が必要な工事。
リノベーションを多く手掛け、さらにあなた好みの家に仕上げてくれる建築家を、時間をかけ探しておくのはとても大切な事なのです。
前々から憧れているエリアに出物が！というときにすぐ動けるよう、これらの準備期間を設けるのは「リノベーション成功」の大きなポイント。
資金面での余裕、物件との出会いのタイミング、経験豊富な建築家との出会いのタイミング、いずれかがずれても夢は実現しません。
チャンスを逃さないよう、資金面の準備は早ければ早いほど良いというのが「正解」でしょう。

終わりに

人との出会いだけでなく、家との出会いのチャンスも人の生活を一変します。
希望の居住エリアに住まいを手に入れにくいと思われる場合こそ、上記のポイントに気を配り「中古物件×リノベーション」を。
物件との出会いのチャンスをすぐに掴めるよう、資金面の準備は欠かせません。

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