フラット３５って何？―仕組みの理解から利用法までの５大要素

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家を購入するにあたり、住宅ローンを組もうとするとき「フラット３５」という言葉を見聞きします。
金融機関の住宅ローン相談窓口には、必ずと言っていいほどこのフラット３５のポスターが貼ってありますね。

この「フラット３５」とは、何なのでしょうか。
これは、住宅を購入しようとする際には、避けて通れないキーワードなのです。

今回は、このフラット３５について、仕組みや使われ方をご説明します。

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１．「フラット３５」の仕組み

フラット３５は、東京に拠点を置く住宅金融支援機構がサービスする、住宅取得に伴う資金調達の仕組みです。
民間の金融機関は、長期にわたって貸付するだけの資金調達が難しいとされていますから、このフラット３５を取り扱うのです。
このフラット３５は、これを担保とする債券を住宅金融支援機構が買い取ることで、金融機関は長期にわたる多額の資金を調達しています。

では、住宅金融支援機構は、全国から集まってくるこの債権をどのように現金化しているのでしょうか。
いわゆる投資家がこの債権を購入することで、お金を調達しているのです。
住宅金融支援機構はつまり、長期にわたるローンのお金を回すための中間地点の役割を果たしています。

２．「フラット３５」の特徴は

フラット３５とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現している「長期固定金利」の住宅ローンの名称でもあります。
固定金利ですから、借入の金利や返済額が融資実行時点で確定していますので、返済プランが立てやすいのが特徴。
「買取型」と「保証型」との２パターンがあります。

買取型のメリット・デメリットは

• 金利変動の影響による総返済額の上昇リスクを回避できる
• 保証料がかからない
• 繰上返済時の手数料が不要
• （基本的に）保証人が不要
• ３５年固定金利であるために、金利そのものが割高
• 融資限度額が物件価格の９０％まで
• いざというときのための団体信用保険に個別に加入する必要がある
• 繰上返済したいと思っても、最低額が１００万円以上と高額である

です。

一方、保証型のメリット・デメリットは

• 買取型に比べ金利が安い
• 融資上限金額が１００％
• 団体信用保険料金が金利に含まれているケースが多い
• 取り扱っている金融機関が９機関のみ
• 繰上返済の最低額が１万円～（手数料は必要）

です。

いずれも、「金融機関→住宅金融支援機構」という審査のステップがあるため、借入までに時間がかかるのが共通項目。
融資実行時点での金利が適用されるので、借入申込み時には金利を確定できていないという若干の不透明さも…。
最終的に大手銀行ローンの方が金利が安かった、ということもまれにあるようですので、金融環境の動向調査には、「借りたい」と思った時点から取り掛かっておいてください。

３．やはり「頭金は１割」必要？

フラット３５保証型には、柔軟性という点でメリットが多いように思いますが、新規申し込みを受け付けている金融機関がないのが実情。
そのため、「買取型一択」というのが現状です。
そうなると、最高でも総費用の９０％までしか借り入れができないという条件がついてきます。
この１割の部分を、フラット３５を取り扱う金融機関で貸してもらうか、頭金として用意する必要があるということです。

ある調査では、「頭金として２割を用意するのが理想」とされています。
確かに、月々の支払いを楽にする・金利分少しでも支払額を減らす・将来に備えやすい―などの面から言って、頭金は多いに越したことはありませんね。

４．頭金は多ければ多いほどよい理由

例えば、頭金ゼロで家を購入したケースを考えてみましょう。
家の購入にかかる費用全てを住宅ローンで賄う方法を取ったとします。

「いざとなれば家を売ればいいや」という考えをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、それは一度捨てて頂きたい理由を以下に挙げてみます。

• 一旦引き渡しが終われば、もうその家は中古物件（即座に売却しても値段は２割減とされている）
• 購入金額－売却金額＝残りは借金として残ってしまう
• 借金として残った負債を抱えたままでは、手ごろな中古住宅であっても購入は難しい
• 住んだ年数によっては、リフォームなどの手入れをしなければ売りづらい
• 売れるまでの間、固定資産税がかかる

これらのことを考え合わせると、やはり頭金は多ければ多いほどよいといえます。
月々の支払いがすくなければ、このような苦境に立たされるリスクも減るからです。

さらに、

• 社会動向として「勤め方」が流動的な現在、やはり月々の支払いを抑えることは必須事項
• お子さまの誕生から成長にかかる費用を考えると、月々の支払金額は抑えておくことがベスト

という面からも、頭金はかなり重要なポイントです。

「いざという時には家を売ればよい」という考えは、少し見直した方が良いかもしれませんね。

５．「頭金ゼロ」―貯蓄のクセがついていないとする指摘も

ファイナンシャルプランナーの資格を持つ方のブログなどを読んでみるのは、とてもためになります。
「頭金ゼロで家を買う人は貯蓄グセがなく、将来家を手放したり、破産するケースが多い」
「家を購入した後も生活をそこそこ楽しもうとすると、生活に係る必要経費を２０～３０％落とすのが目安」
などの記述を目にすることがあります。

家を購入することはゴールではありません。
むしろ、スタート地点です。
家を購入したばかりに、その後の生活を楽しむ余裕がなくなった、税金の事を考えると頭が痛い、外壁などの手入れの時期になってもそれに回す余裕がなく家が傷むままになっている―などということになっては、元も子もありません。

せっかく手に入れる家です。
親御さんやご親戚、ご友人を招いて楽しく過ごす経済的・精神的余裕がなくなってしまっては寂しいもの。
生活そのものを楽しめるだけの余力を確保した上で、家の購入に臨みたいですね。
新しい家での生活をエンジョイするためにも、この「貯蓄力」が必要なのです。

「フラット３５」とは―金融機関と住宅金融支援機構の提供する仕組み

家を購入するに当たり必ずと言っていいほど見聞きする「フラット３５」というキーワード。
これは、お金を調達するための仕組みでした。

1. 「フラット３５」の仕組み
   債券を住宅金融支援機構が買い取ることで、金融機関は長期にわたる多額の資金が調達可能となる。
   投資家がこの債権を購入することで、お金が集まってくる。
2. 「フラット３５」の特徴は
   民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現している「長期固定金利」の住宅ローンのこと。
   「買取型」と「保証型」とがある。
3. やはり「頭金は１割」必要？
   フラット３５買取型は、総費用の９０％までの融資。
   残りの１０％はフラット３５取り扱いの金融機関で調達する必要がある。
   できれば頭金を用意できれば、後々有利。
4. 頭金は多ければ多いほどよい理由
   いざというときは売ればよい＝頭金ゼロは危険。
   購入金額－売却金額＝残りは借金として残ってしまう。
   住んだ年数によっては、リフォームなどの手入れをしなければ売りづらい。
   これらさまざまな理由から、月々の負担を軽くするために頭金は多いほどよい。
5. 「頭金ゼロ」―貯蓄のクセがついていないとする指摘も
   ファイナンシャルプランナーのブログなどを読むと勉強になる。
   家を購入することはゴールではなく、スタート。
   資金余力を持っていなければ、家族や収入構造の変化に対応できない。
   苦しむために家を購入するのは本末転倒。
   幸せのために家を購入するのなら、ローンの吟味と共に、貯蓄のクセをつけたい。

家を建てるということは、一家の幸せを構築するという事に外なりません。
一家の家計状況は、その大きなウエイトを占めます。
ローンの仕組みをよく学んだ上で、自分たちにあうローン・借入金額を決めなくてはなりません。
家を建てようかな、と思い始めた瞬間から、貯蓄とローンの勉強を始めてください。

これが、リラックスできる家と経済状況を保ちながら、新生活を始めるための第一歩となるのです。

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