マンションリノベーション―住み心地と費用の明暗を分ける６ポイント

設計者：山本嘉寛さん

近頃、中古の物件を購入してリノベーションしたいと希望する方が増えています。
もちろんマンションも例にもれず、それらのご希望の範疇にあります。

理由は、既存のマンションの建つエリアの利便性があげられるでしょう。
「ビンテージマンション」といって、数十年経っても価値の下がらないものも中にはあるほど。
一般的に坪単価で比較した時、マンションの新築当時の坪単価は、２５年を経過したあたりでおおよそ３分の２へ落ち、その後は横ばいの金額で推移します。

利用できる電車の便の良さで人気のエリアは、もう既に建物でぎっしりのはずです。
新しく好みの家を建てることは叶わない願いでしょう。
そういった生活の便利さを確保するために、既にあるマンションを安く手に入れ、リノベーションすることで「自分たちらしい暮らし」を実現したいと願う人たちが増えているのです。

また、中古物件購入＋リノベーション費用のローンが組みやすくなってきたといった要因も手伝い、「気に入っているエリアで中古マンションを購入し、好みの暮らし方に近づける」という選択肢も充分検討の範囲内に入ってきているのです。

では、実際に中古のマンションを入手し、リノベーションする時に知っておきたい「豆知識」をいくつかお伝えします。

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１．一部の壁を落とすなどの大幅なリフォームを希望する場合

間取りの変更など、壁を落とすという作業まで必要とする大幅なリフォームを希望される時は、間仕切りのための壁が木や軽量鉄骨で組まれているマンションが最適です。
通常、このようなつくりになっているのは高層マンション。
低層マンションの場合は、間仕切りまでがコンクリートで行われている場合が多いために、間取りの変更が難しい（≒できない）ことも多いのです。
気に入ったマンションが見つかっても、「間取りを変えたい…」と思われた場合は、この「間仕切りの壁」に注目してください。
「基本的にコンクリートでできている壁や柱、梁は、手を入れることができない」と覚えておいていただけるとよいと思います。

２．水回りの位置変更を希望する場合

壁に向いているキッチンを、対面式やアイランド式のキッチンにしたいなど、水回りの変更を希望する場合は、いくつかの条件があります。
購入したい物件となる部屋の床下と、階下の部屋の天井裏に空間がある、ということです。
これらは、「二重床」「二重天井」などと呼ばれ、上下の部屋の間に隙間があることから、配管の変更がしやすくなるのです。
ですが、同じ配管といえど、トイレは別。
ほとんどの場合において、トイレは動かせないケースがほとんどです。
動かせるとしても、キッチンだけと考えておくのが無難です。

３．「管理規約」の確認

気に入った物件で「ここまでなら手を入れられそうだな」と技術的な面での可能性を建築家と相談をしても、そこに立ちはだかる壁が存在します。
それは、マンション管理組合の定める「マンション管理規約と使用細則」。
このルールに則ったリノベーション（ないしはリフォーム）でない限りは、勝手に作業を進めることができません。
事前の計画提出・承認が必要なのです。
「技術的に可能＝組合からOKが出る」という事ではないことに注意を払ってください。
これは、マンションというコミュニティの中で、お互いに迷惑をかけないように「どこまでが自分のテリトリーで、どこからが共有部分なのか」という基本的なルールを定めたものですから、これを無視したために裁判となったケースもあります。

４．共用部分の「大規模改修」と重ならないように

マンションでは、修繕積立金として戸別に集金をし貯めたものを、概ね１０～１５年サイクルでやってくる大規模改修に充てることで維持管理を行います。
購入～リノベーションが、この大規模改修の時期に当たらないよう事前に調べておくとリノベーションの作業がスムーズです。
この大規模改修は数か月に及ぶ作業になることもありますから、大型トラックが駐車場にずっと停まっていることもままあります。
そのような期間にリノベーションが重なってしまうと、お互いの業者が仕事を干渉しあってしまうことも考えられます。
また、「専有部分」にまで手を入れる作業（配管を新しくすることやサッシの交換）などが発生することもありますので、二度手間になってしまうことも。
これらの理由から、大規模改修とリノベーションが重ならないよう、事前の調査が必要です。

５．マンションは「地続き」―近隣への配慮を

一度購入したら、長年住むのが家であり、マンションです。
賃貸とは違い、「長期間居住する」ことが大前提。
そのため、同じ棟に居住する世帯はすべて「ご近所さん」となります。
マンション購入＋リノベーションを済ませ、「いざ入居！」というタイミングで、「総スカン」を食らってしまっては一大事です。
リノベーションの際には、最低でも自室の上・下の部屋、左右の部屋の世帯にご挨拶を。
建築家やリフォーム業者では、工事の内容と工期など注意点を記述したご挨拶用の書類を作成してくれるはずですから、その書類と、できれば手土産を持参し、ご挨拶をしておきましょう。

何と言っても、マンションはすべての世帯と「地続き」。
音が響くことももちろん、塗料のニオイやホコリなどの影響をまともに与えてしまいます。
長年そこに住まう場所となりますから、近隣トラブルは避けておきたいところですね。
何事も最初が肝心。
自分にとっては快適な部屋が手に入っても、ご近所への配慮を欠いたばかりに入居の瞬間から白い目で見られる―という残念な結果は招きたくないものです。

６．希望の間取りかどうかが、リノベーション費用を大きく分ける

マンションのリノベーションで、かかる費用を大きく左右するのは、「希望に近い間取りかどうか」というポイントです。
壁や柱などが移動できる作りであっても、やはり大きく変更しないことが安くあげるための要件なのです。
そのため、希望する暮らし方に沿ってくれる、無理のない間取りの物件と出会いたいところ。
理想的なのは、「ある程度の古さをもち、コスト面のメリットが出そうな物件」「間取りは大きく変えずとも、設備や内装に手を入れることで好みの住まい方に近づけることのできそうな物件」です。

最後に

上記の６点を踏まえつつ、「住みたい」と願ってきたエリアに、リノベーションしたくなる中古マンションとの出会いがあれば、購入へのGOサイン。
マンションを購入し、リノベーションをと考え始めたと同時に、マンションのリノベーションを得意とする建築家を探し始めてください。
上に挙げたとおり、間取りをほとんど変更せずに済むのであれば、リノベーションにかけられる費用もその分多く準備できます。
床材、壁材、リビングダイニングに続くキッチンなど、日頃常に目にする部分を好みのテイストに仕上げることで、希望する暮らし方にぐんと近づけます。
好みのデザインを、作品集で見つけてみましょう。

そして、建築家に連絡を取り、希望を伝え相談してみてください。
「あういえを」の「建築作品を検索」のページで、「エリア別」「予算帯」「フリーワード」検索をしてみてください。
お好みのテイストを実現してくれる建築家が見つかるはずです。
中には賃貸マンションのリノベーション事例もあるほどで、やはりリノベーションに対するニーズの高まり、そしてそのニーズに応えてくれる建築家の増加が発見できます。

「憧れのエリアに中古マンションが売りに出されたら」―その時に備え、事前に相談できる建築家を見つけておくことをご提案します。

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