知らないと損する？建売住宅にひそむ７の注意点

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既にもうそこに建っている「建売住宅」。

姿が見えているため、暮らしぶりをイメージしやすいというメリットはありますが、本当にそれで購入を決めてもいいのでしょうか。

「見えない問題点はないのか」とお考えの方もいらっしゃることでしょう。

今回は、この建売住宅で注意すべき点７つを拾い上げてみましょう。

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建売住宅の買うときの７つの注意点

建売住宅にまつわる注意点を7つを早速見ていきましょう。

１．希望の間取り・デザインが探しづらい

建売住宅とは、文字通りすでに建っているものを購入するというスタイルの家です。

そのため、希望の間取りやデザインのものを探しづらいという残念なポイントがあります。

最近でこそ建売住宅もオシャレでエッジの効いたデザインの物も増えましたが、それでも細部に至るまで希望通りのものに出会うことはできません。

家という入れ物に住まい手が暮らし方を合わせなければならないことにストレスを感じる場合も。

自分の理想を追求するのであれば、建売住宅はあまりお勧めできません。

２．見えないところのチェックができない

建売住宅の良い所は、家がすでにあることです。

そのため即購入・入居ができ、時間的な余裕がない場合は有利な方法といえるでしょう。

一方で、建築工事中の様子がわからないため、施工中に何が起こっているかを知ることができないのが大きなデメリットとなります。

いわゆる「手抜き工事」が行われていたとしても、そのことに気づけずに買ってしまった、というケースが起こり得るということです。

直接目に触れない部分こそ、むしろしっかり作っておいて欲しいのが家。

購入したのち、「こんなつもりでは…」という状況は何が何でも避けなければなりません。

売買契約書に「瑕疵担保責任期間とその適用内容」が盛り込まれているかを、しっかりチェックしましょう。

売主に責任を問うには、買い手側がその瑕疵（欠陥）を証明する必要があります。

話がこじれるようであれば、第三者の専門家に依頼して調査報告書を作成してもらわなければならないこともあります。

仮に瑕疵が認められて売主が手を入れてくれることになったとしても、その工事期間中に仮住まいを余儀なくされたりすることもあるでしょう。

また、住みながらの手入れとなるとかなりのストレスを招いてしまうことになります。

３．一見安くとも…オプションで価格が跳ね上がる事も

建売住宅では、シャッターや外構フェンス、網戸がついていない住宅も少なくありません。

これらのものを“後付け”すると、ぐんとコストがかかってしまうことがあります。

建売住宅を購入する場合は、必要な物が必要なだけきちんと準備されているのかを吟味することが大切です。

価格にばかり目が行ってしまったばかりに、後の追加工事で予算を大幅にオーバーしてしまっては元も子もありません。

最初から家の機能や設備に不足がないかどうかをじっくりと考えて購入に臨みましょう。

４．家の性能に不足があれば、火災保険の費用もアップする

火災保険・地震保険の掛け金は、家の性能によって大幅に違ってきます。

耐震等級や耐火性能が高ければ、支払う掛け金は安くなります。

しかし最近の保険会社は、近年の異常気象により将来の収支予測が難しいとし、１０年を超える契約（まとめて支払う方法）を取りやめる傾向にあります。

また掛け金も上昇傾向にあることから、できるだけ家の性能で不安要素を払しょくしておかなければなりません。

少々高くても良い家を―これからはこのような考え方で家の購入に臨まなければならなくなっているのです。

５．小～中規模な宅地開発に伴う建売住宅―環境が整わないことも

大規模な宅地開発により行われる建売住宅販売には、公園（緑地）や集会所（公民館）などを同時に設けなければならないという基準があります。

一方、小～中規模の宅地開発では、生活になくてはならないこれらの設置の義務がないことがほとんどです。

このような宅地で建売住宅を購入する際には、周囲の環境までも充分に検討しなければなりません。

学区はどこなのか、いざという時の避難場所はどこなのかなど…。

すでに存在する近隣の施設に頼らざるを得ないため、しっかりと自分の目で“調査”を行いましょう。

６．コミュニティ形成が難しいことも

災害時に非常に重要とされる“コミュニティ力”。

新規の宅地開発によって販売される建売住宅では、このコミュニティがうまく形成できないこともあります。

建売住宅は、販売価格帯によって概ねの購入世代が決まるともいわれます。

ご近所の住民が全て働き盛りであれば、顔も見たことがない、話をしたこともない、といった状況を招くこともあります。

いざというときはお互い様の精神で助け合わなければいけません。

宅地開発と建売住宅に関連したこのような側面も理解しておかなければならないでしょう。

７．自分自身の「許せる範囲」を把握しておく

すでに建っているからこそ生活をイメージできる反面、その家の仕様に暮らし方を合わせなければならない建売住宅。

ここに最大の難関が待ち受けています。

住み始めてから気になるポイントが表面化しても、変更できないのが怖いところなのです。

これを避けるためには、家としての機能である「家事動線」「通気」「日照」「音の響き方」といった、最低限抑えるべき点をクリアできているかどうかを慎重に見極めましょう。

できる限り、曜日や時間帯を変えて内部を見せてもらいたいところです。

家を取り巻く環境は、時間帯によっても、果ては季節によっても大きく異なるからです。

購入者となるであろうあなたが、何を一番大事に考え、どの点ならば妥協できるのか―優先順位を明確にし、許せる範囲を自分で理解しておくことが重要です。

これは建築家と作る注文住宅でも同じことですが、建売住宅の場合はプロの目で課題を整理してもらう注文住宅とは異なり、自分自身で判断しなければならないという難しさがあります。

一度家を購入すれば３０年は住む場所となるでしょう。

将来をも見通した家選びは、あなた自身の責任において行わなければなりません。

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建売住宅のメリットとデメリットを知っておく

建売住宅を購入して満足した住まいにするためには、まず建売住宅のメリットとデメリットを十分に理解している必要があります。

建売住宅も注文住宅も良いところ、悪いところがあるので、肝心なのは自分たちのライフスタイルに合っているか？ということ。

特徴を押さえておきましょう。

建売住宅のメリットとは

建売住宅のメリットは下記の通りです。

• 実物を見て購入できる
• すぐに入居できる
• 注文住宅よりもリーズナブルに購入できることが多い
• 手続きがシンプル
• 誰にとっても住みやすいのでリセールバリューがある

建売住宅は多くの場合、すでに建築が完了しているため、そのことによるメリットがやはり一番大きいでしょう。

また、間取りが決まってしまっているというデメリットはありますが、一方で誰にとっても住みやすいようにプロが設計しているため、将来的に中古物件として売却しやすいという側面もあります。

注文住宅＝質が高いという固定概念がありますが、意外と利便性を考えて設計していくと、建売住宅と変わらないような間取りになったということは多いのです。

建売住宅のデメリットとは

建売住宅のデメリットは下記の通りです。

• 間取りや仕様の自由度がない
• 建築工程を確認できない
• シンプルで似たようなデザインになりがち

建売住宅のデメリットは、自分達でコントロールできない部分が多いということです。

もし住み始めてから不満があればリフォームで対応することになります。

また基礎部分の建築の信頼性に関しては、入居前にホームインスペクション（住宅診断）を第三者の業者に依頼するという方法もあります。

こんな人が建売住宅に向いている

こうした特徴を踏まえて、建売住宅に向いている人は下記のような人と言えます。

• 家に大きなこだわりがない
• 面倒な手続きは避けたい
• できるだけ安く家を購入したい
• 実物を見て買いたい
• 入居を急いでいる

やはり、一番のポイントは自分達のこだわりを家に反映させたいかどうかという部分でしょう。

注文住宅の自由設計であれば、こまかい部分まで思いのままです。

一方で、ひとつひとつ決めていく必要があるので手間がかかります。

建売住宅ではそうした煩雑な作業から解放されます。

建売住宅を買うなら絶対に確認したい５つのこと

建売住宅の購入を決めたら、契約や引き渡しの前に必ず下記の5つのことを確認しましょう。

周辺環境の様子

家を購入して一番困ることは、立地で後悔することです。

建物に対する不満は、最悪リフォームや建て替えという手段で対処することができますが、立地は引っ越さない限り解決しません。

家は立地で決めろという人がいるくらい、立地は大切です。

周辺の利便性や治安、アクセスなどは事前によく確認しましょう。

「日曜日にしか内覧に行ったことがなかったので、平日に道が渋滞していることを知らなかった」ということがないように、平日・土日・昼・夜と条件を変えて見に行くと良いでしょう。

周辺にどんな人が住んでいるかを確認するのは実際難しいですが、夜間にゴミを出している人はいないか、家の周りが荒れていないかなどを見れば、ある程度どんな人が多く住む場所なのか推測できます。

総支払額はいくらになるのか

コスト面の確認はもちろん重要です。

特に注意したいのが、物件価格＝支払価格ではないということです。

物件価格はあくまで物件（+土地）だけの価格。

実際にはそれ以外に住宅ローンの手続き関係の費用や保険費用、オプションなど、一般的に物件価格の５％～10％程度の諸費用がかかります。

また、仲介手数料が発生するかどうかも確認しましょう。

売主が直接販売している場合は仲介手数料はかかりませんが、間に不動産会社が入っている場合は仲介手数料がかかります。

仲介手数料は例えば3,000万円の物件の場合、約105万円もかかりますので注意が必要です。

また、もし物件価格の値引きをしたい場合は必ず契約前に申し出ましょう。

あまりに高額な値引きは非常識と思われかねません。

一般的には端数となる数十万円を値引いてくれることが多いようですが、中には値引きありきの価格を設定しているハウスメーカーもあり、そのような場合は100万円以上値引いてもらえることもあるようです。

保証・アフターサービス

家は住んでからが本番です。

特に建築過程を見ることのできない建売住宅では、保証やアフターサービスの内容が大切になりますのでしっかりと確認しましょう。

家全体もそうですが、同様にシステムキッチンやトイレなどの設備機器にかんしても保証やアフターサービスを確認しておきましょう。

こちらは入居後でも問題ありません。

設備の説明書がたくさんありすべて目を通すのは大変ですが、登録することで初めてサービスが受けられるものもありますので、忘れず確認するようにします。

引渡し前の立ち会いで出た不具合の対処時期・方法

引渡し前には必ず施工主と購入者によるチェックが行われます。

ここで最終確認をして引き渡しとなるため、細かい部分までしっかりと確認することが大切です。

細かい傷や汚れなど何かしらの修正が出ること自体は普通ですが、問題はその対応をいつまでにどのように行ってもらえるのかということ。

引渡し前までに完了するのか、それとも入居後までかかってしまうのかでは、購入者の負担も違います。

しっかりと書面で内容を取り交わす必要があります。

引き渡し時の書類に不備はないか

引渡し時には必要な図面や書類がそろっているか確認しましょう。

• 重要事項に関する書類
• 設計に関する図面
• 建築確認に関する書類
• 保証書
• アフターサービスに関する生類
• 設備機器の取扱説明書
• 住宅性能評価書
• 地盤調査に関する書類
• 鍵
• 登記関係書類

書類に不備があると将来売却しようとしたときに困ることになるため、よく確認しましょう。

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おわりに

好みや家そのものの機能といった条件面さえ折り合えば、比較的安価に購入できる建売住宅。

ですが、その分、購入者自身で注意を払わなければならないポイントも多くありました。

このような注意点・問題点を回避するには、売主が信頼できる会社かどうかから調べなくてはなりません。

その会社は、設立されてまだまだ新しい会社ですか。

それとも、地域に根付いた信頼されている歴史ある会社でしょうか。

その会社がこれまでに建ててきた家の評判は？

この点をきちんと下調べしておく必要があります。

建売住宅＝問題ありという訳ではありませんが、比較的安い分だけ、どこかで何らかの妥協をしなければなりません。

目に見える部分で折り合いがつけばよいのですが、目に見えない部分でトラブルを抱えていないかどうかを見極めるのが難しいのが建売住宅なのです。