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中古住宅といえども、現金でさっと購入してしまう方はごくごく少数です。やはり、ローンを組むのが一般的。今回はローンの選び方や、金融機関がどのようなところをチェックしているのか、契約に至るまでのこと、そして中古住宅独特の注意点についてお話を進めてみたいと思います。
何らかの形で大金が舞い込むようなことがない限りは、ローンという名の借金は毎月払い続けなければならないもの。生活をしながら支払いをするものですから、暮らしを圧迫しないようにするため、的確な判断をしなければなりません。
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ローンの選び方
金融機関によっては、中古住宅購入とリフォーム費用を合わせて利用できるローンを用意しているところもあるようです。ですが、中古住宅購入専用の特別なローンはないのが現状。広く「住宅ローン」として知られるものを利用することが通常です。
住宅ローンで定められている、ごく一般的な条件をおさらいしてみましょう。
- 年齢―借入時に２０歳以上７０歳の誕生日までであって、完済時は８０歳の誕生日まで
- 用途―本人が居住する住宅の建築や購入、もしくは増改築資金
- 金額―３０万円以上１億円以内（年収や保証会社の担保評価による制限あり）
- 期間―２年以上３５年以内（中古住宅には制限あり）
- その他条件―団体信用生命保険に加入できること
既に住宅ローンについて調べたことのある方なら、どこかで見たご記憶のある内容かもしれません。
中古住宅でも、条件を満たせば「フラット３５」を利用できることもあります。このときに必要となるのは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適っていることを証明する「適合証明書」を取得し、提出することです。適合証明書は、検査機関に調査を依頼し合格することで交付されます。
ローンの審査について知っておきたいこと
中古住宅のローンも、新築住宅のローンとほぼ同じことを審査されます。
- 信用情報照会（自動車ローン・クレジットカードの借り入れ状況と返済状況）
- 勤務先と勤務年数（収入の安定性を判断するためのひとつの視点として）
- 収入（借入額とのバランスをみるために必要）
- 団体信用生命保険への加入が可能かどうか（住宅購入者に万が一のことがあったときのために必要・金利へ上乗せされているローンもあり）
- 返済負担率（年収に対しての年間返済額。２０～３０％が概ねＯＫのライン）
これらの項目が、基本的なチェック項目です。
※「住宅ローン審査に通らない人の特徴！知っておくべき7つのポイント」も読んでおいてください。
中古住宅のローンの注意点
新築住宅ならば、その家の価値を金融機関が再度チェックすることはあまりありません。建物の価格と実際の価値の食い違いがほとんどないからです。
一方で、中古住宅の場合はこの「価格」と「価値」の食い違いが出てくることにより、金融機関が担保価格を再計算するのが通常です。もしも何らかの理由でローン利用者が返済困難になった場合に、土地や建物を「お返し」するため、担保設定をしなければなりません。そのため、その土地や建物がどれだけの価値を持っているかを細かくチェックしておく必要があるのです。
木造住宅ならば、築１５年で８０％、２０年で９０％を今現在の時価（再建築費用）から差し引いたものが「価値」として計算されるのが一般的です。このことから、「お願いした金額でローンが組めなかった」「金額が足りない分、返済年数を伸ばさなければならなかった」といったことが起こりがちです。
これまでも、ローンに関連した記事で頭金の重要性をお伝えしてきました。中古住宅の購入にあたってはことさら柔軟な資金計画が必要となってきます。希望額の満額を借り入れできない可能性があることから、準備を念入りに行う必要がありそうです。
仲介手数料などの諸費用もきちんと計算して
中古住宅にあって新築住宅にはない諸費用項目といえば―案外大きな額となる「仲介手数料」です。中古物件は、売り手と買い手を結びつけるために不動産業者が仲を取り持つため、仲介手数料が必要となります。
この金額も、よく使用される速算式で計算すると
・例）１０００万円×３％＋６万円＝３６万円
と無視してはならない額が発生します。
他にも、より安心して購入ができるよう、そして良い条件でのローンを組めるように
- 設計図書やリフォーム履歴などの書類があるか
- 定期的な点検やメンテナンスの記録があるか
- 売主が建物のコンディションを把握するためのホームインスペクション（住宅診断）に協力的か
といった点もチェックしなければなりません。
仲介手数料や住宅診断といった諸費用は、原則的に住宅ローンに含むことはできません。諸費用ローンを別に準備している金融機関もありますが、それによって住宅取得に必要な借入額を圧迫しては元も子もありませんから、このような費用は自己資金で賄う必要があるといえるでしょう。
※「中古住宅購入に必要な諸費用―発生する４つのタイミングと節約術」もご一読ください。
中古住宅は、即座に「メンテナンス」を必要とすることも…
ローンの付いた中古住宅で安心な暮らしを実現するために、即メンテナンス費用が必要となることがあります。外壁塗装や屋上防水は１０～１５年ごとに必要とされている大事な手当ですから、このための費用も自分の手元から出せるように柔軟な資金計画を立てておかなければなりません。中古住宅は、新築住宅とは異なる諸費用を余計目に準備しておかなくてはならないものといえます。
別の面でのメンテナンスの問題として、土地の条件が「再建築不可」になっていないかを確認しましょう。過去の建築基準法に則って正しく建てられていたとしても、改正によって結果的に新たな家を建てられない土地となっていることもあります。将来お子さまへ渡すであろう土地がそのような状態であれば、ゆくゆくは必要となる建て替えや大規模リフォームができないことも…。
手の付けようのない建物は、解体費用を手出ししても売れないことさえあり得るのです。
頭金・諸費用を準備して、ローンの審査・契約へ
さて、ローンの基礎知識を知り、中古住宅を購入する際の注意点を理解し、それに対応するための頭金や諸経費を準備したところで、ローンの審査を受けます。（住宅ローンはこちらの無料一括審査がおすすめです。）審査は２段階。１日～１週間かかる「事前審査」と、１～２週間かかる「本審査」です。この期間は「ローンが通るかどうか」という不安がつきまとうもの。追加で書類を求められたりするとさらに焦りが生じますが、「審査が進んでいる証拠」と理解し、落ち着いて待つことが大事です。
希望額に満たない金額での条件を出された時には、支払年数を最大限に伸ばす、当初予定していた頭金を何らかの形で増やす工夫をすることでカバーできることもあります。このような知恵は、仲介をしてくれる不動産業者がアドバイスをしてくれることもありますから、心配事は事前に相談しておくのも一つの方法です。
無事審査をパスすれば、ローンの契約へと進みます。
おわりに
中古住宅取得には、中古ならではの注意点や費用がありました。ローンについても同様です。新築住宅に比較すると、多少の手間と事前準備が必要ではありますが、土地の利便性を気に入って家を手に入れる方法としてはかなり有利なやり方です。
今や、住宅は供給過剰とさえ言われる時代。一時は郊外に家を持つ動きが「ドーナツ化現象」と呼ばれるほど顕著でしたが、今は市街地の土地＋家が空き家になり売りに出されることも増えてきました。まだまだ家は住めるのに、ほぼ土地代というケースもあります。
通勤の便や好みの環境を優先するなら、多めの頭金と諸経費を貯蓄しておき、中古住宅の購入を検討するのもオススメです。
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