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中古マンションは、駅のそばといった利便性の高い場所に多く存在します。それでありながら新築に比べ安く購入できるメリットもあり人気です。
この背景には、「リフォームやリノベーションでできることが案外多い」ことが知れ渡ってきたことがあります。書店やネットショップでも、マンションのリフォーム/リノベーションに関する書籍が増え続けています。
とはいえ、リフォーム（リノベーション）も決して安いものではありません。これをカバーするため不動産会社を仲介しない「売主物件」を検討している方もいらっしゃるかもしれません。
しかしながら、売主物件には意外なところに“落とし穴”がひそんでいることもあります。
リフォームを考えているあなたは今、「リフォーム会社が多すぎて、どこにお願いしたら良いか分からない」と悩んでしまってはいませんか？
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1.売主物件とは何のこと？
さきにも少し触れたとおり、中古マンション売買の際、不動産業者に仲介させないことを「売主物件」といいます。同じ物件なのに、大きな金額の差が生じます。
たとえば、次のような例が挙げられます。
仲介で契約した物件の同じ物件が売主より広告が出ていました。
先日、不動産仲介業者を通じて複数分譲の一戸建てを契約しました。今日自宅の集合ポストに見たことのある住所の物件の広告が入っており、｢売主につき仲介手数料無料｣とあり、更には私の契約した金額より遥かに安い金額が提示されてました。
上物のグレードの差もあるでしょうが、ざっと400万円安く、仲介手数料100万円を入れると500万円も安く済むようなんです…。
「仲介で契約した物件の同じ物件が売主より広告が出ていました。│Yahoo!不動産「教えて！住まいの先生」」
売主は有名不動産チェーンで、この不動産チェーンが直接売ったとき（売主物件）と、他の不動産業者が仲介したとき（仲介物件）との間で、計500万円ほどの差が出てしまった、というケースです。
この例は新築の一戸建てですが、中古マンションでもこの「売主物件」というものがあります。
- 知り合いや親戚から「買わないか」と声を掛けられた
- マンションディベロッパーから売りに出されていた（自社販売したマンションの一室が売りに出されたときディベロッパーが自ら買い取り、手を入れて再度自社で売る）
が主なものでしょう。
※不動産売買の仲介の種類については「不動産売却の手順と、できるだけ早く・高く売るコツ」を、不動産仲介の手数料などについては「中古住宅を購入するには？流れや注意点、お金まわりを理解」もご参考になさってください。
2.特に問題なのは「個人間での取引」
リフォーム必須と考えられる状態のマンションを個人間で取引するのには、大きな問題があります。
まず、不動産会社が仲介するケースを見てみましょう。
- 売りたい人から仲介を依頼される
- 自社サイトやチラシなどで営業活動をする
- 内覧希望者にその物件の説明をする（重要事項説明書の準備を含む）
- 購入希望者に、住宅ローンや使えるかもしれない補助金などについてのアドバイスをする
- 引き渡し日を定め、契約を結び、手数料を得る
さて、これらのステップを飛ばし、個人間で売買契約を結んだとしましょう。売り手も買い手も「そのマンションの本当の価値」「何らかの問題があるならそれをどのように解消するのが通常なのか」を知らぬままですと、買い手が住み始めてから気づいたトラブルに誰が対処してくれるのかが明確になりません。
ことによっては、図面がない、修繕積立金を滞納していたなど、購入そのものに大きな影を落とす問題を見逃してしまう可能性もあります。つまり、「リフォーム以前のトラブル」を抱えていることがあり得るのです。
特に顔見知りの関係にある人からマンションを購入したとき、対等に話をしづらく、最終的に裁判となってしまうことすら考えられます。
そのような問題を回避し、
- 聞きたいことを聞ける
- 価格についての相談ができる
- その一室、ないしはマンション全体が抱える問題を事前に説明してもらえる
- お金周りの相談ができる
のような状況を作るために、リフォームありきでマンション購入を考えている場合こそ仲介費用を惜しまずに、契約する際には不動産業者を仲介することをおすすめします。
3.不動産業者を仲介した場合のメリット
不動産仲介業者を仲介した場合のメリットは、リフォーム済みであれば、
- いつ、どこをどうリフォームしたのか
- それを証明できるものがあるか
といったことを聞くことができます。
「リフォーム前」であれば、中古マンション購入の基本中の基本である
- 修繕積立金の点でマンション全体が問題を抱えていないか
- リフォームに関する制約（＝管理規約や共有部分維持への考え方・雰囲気）の聞き取り
- 明らかな瑕疵（何らかの問題）がある場合、それを勘案した値引き交渉
といったことも代理してくれます。
さらに、必要とあらば、マンションのリフォームに通じた業者を紹介してくれることもあります。
4.リフォームありき、なら個人間の売買は避ける
上でもご説明したとおり、中古マンションを買い、後にリフォームしたいときこそ、個人間での売買は避けたほうが良い、といえます。
たとえ個人間で「買ってよ」「売ってよ」という話になったとしても、きちんと仲介業者（不動産会社）を入れることでリフォームやお金周りの相談がスムーズに進むのです。
必要とあらば、内見のタイミングで不動産業者と、リフォームを依頼したい業者の同行を求めましょう。第三者が入ることで、冷静になることができます。
まとめ
中古マンションは、今や費用面で「魅力的」とさえ考えられている風潮があります。しかしながら、そこはやはり中古です。いくら売主物件で仲介手数料が必要でなく、安く買える中古マンションがあっても、一旦落ち着いて考えてください。
理想的なリフォームが実現できるのかどうか、購入後に問題が起きたとき誰が・どのように問題解決に当たるのかをはっきりさせるためにも、売主物件は避けた方が良いでしょう。
今回、リフォーム前提で中古マンションを購入する前に知っておきたいことをご説明しましたが、特に下記3ポイントをご記憶いただきたいと思います。
1.不動産は「売主物件（売る人と直接契約する）」と、「仲介物件（不動産業者を介して契約をする）」がある
2.リフォームありきで中古マンションを買うときこそ、客観的で正しい情報が必要。
3.契約前の内見のタイミングで、不動産業者とリフォーム業者に同行してもらえば、理想的なリフォームに近づくことができる
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