新築のタワーマンションは、まだ買うな!中古を探す時の注意点3選

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家を買おうか、マンションを買おうか…。住まいに関して検討している方の脳裏を一瞬よぎったはずのタワーマンション。眺望のみならず、利便性の良いエリアにあるタワーマンションは、憧れの的です。

しかし新築のタワーマンションには手が出ないと感じられた方にとって、次に検討したくなるのが中古のタワーマンションではないでしょうか。

今回は、あの憧れのタワーマンションを中古で購入する場合、気をつけなければならない点についてご説明します。

「思い切って買ったのに失敗した」という後悔をしないよう、この記事をお役立てください。

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1.日本人はタワーマンションが好き?

分譲マンションの供給戸数が過剰傾向となっても、成約率が高いまま推移したのが市街地中心部にあるタワーマンションだったとされています。

市街地中心部といえば、交通の便がよい、近隣に買い物に便利な商業施設があるなど、暮らしの面で便利です。

かつ、タワーマンションの高層階にあっては「眺望」という他では得られない“特典”もあることから、不動の人気であった、ということでしょう。

数年前から東京オリンピックに向けて、東京都への人口流入は増えています。そのニーズに呼応するかのように、通勤に便利な大型の駅周辺が再開発され、高いマンションが増えているのもこの便利さをウリにしているからです。

 

2.タワーマンションの中階層・低階層は不人気なの?

タワーマンションの中階層・低階層が不人気なのか、というと、実のところそのようなことはありません。

上で触れた通り、高層階ではその「眺望」というゴージャスな魅力があります。しかし中階層・低階層はその眺望が少々、いえ大きく削がれる分、価格が安いというメリットも生まれます。

かつ、「急な何か」のときに避難しやすい、子育て中でも安心、というメリットが大きいのが中階層・低階層です。

海外ニュースでご覧になったこともおありかと思いますが、高層マンションでの火災時には、高い場所からの避難は困難です。また、急病のときも、救急車のストレッチャーの到着が遅れるなど、心配事がつきまとうのもまた現状です。

そういった点で、中階層・低階層も人気なのです。

 

3.新築タワーマンションは買えない…中古を買うときのチェックポイント3選

どうしてもタワーマンションの一室を手に入れたい、というときは、中古の部屋も検討されてはいかがでしょうか。人気のエリアでは値崩れしづらいという特徴もありますし、超のつく人気エリアでなくとも、マンションならではの特徴(生活がワンフロアで完結する魅力)も捨てがたいものです。

しかし、そこは中古です。注意すべき点がいくつかあります。

3-1.タワーマンションは駐車方式をチェック

タワーマンションの特徴は、エントランスが広い、高機能なエレベーターが備え付けられている、緑を楽しめるよう植栽エリアがあるなど、共用部分に大きな費用がかかるという点です。

特にタワーパーキングは約30年に一度更新(入れ替え)する必要があり、これには数千万円から数億円という金額に上ります。タワーパーキングは敷地面積に対し多くの自動車を駐車できるという点において、自走式や平置き駐車場に比べて月々の利用料金は安く上がります。しかし、いざ更新となると莫大な費用がかかります。

逆に月々の利用料金は高くなるものの、平置き駐車場や自走式駐車場は、更新費用がかからない、ないしはかかってもタワーパーキングのように莫大な金額ではありません。

3-2.修繕積立金の安さにだまされない

修繕積立金とは、同じマンションに住む人たちでお金を出し合い、将来修繕が必要となったときに備え貯めておくお金のことです。マンションといっても、建物である以上、風雨にさらされることにより壁のタイルのコーキングの打ち替えが必要になります。また、吹き付けの場合、定期的な防水塗装が求められます。

これら定期的なメンテナンスに加え、15~20年で「大規模修繕」を行います。大規模修繕は、エレベーターや水道管の交換を含む、建物全体の問題解消を図るものです。

これらのメンテナンスのために必要なのが修繕積立金ですが、近年では毎月(毎年)の必要経費を安く見せるため、修繕積立金を不自然に安く設定したことで、本来必要な修繕費用が捻出できないなどの大きな問題が生じています。

タワーマンションにおける大規模な修繕には、みなさんが思う以上の高さの足場が必要ですし、それに手馴れた専門の業者に依頼しなければなりませんので、費用は非常に高くなってしまいます。

それに対し、修繕積立金が安く設定されているとすると、必要なお金が溜まっていないことも考えられます。すると、全世帯が納得の上で一度に修繕費用を捻出しなければならなくなります。マンション住民からなるマンション管理組合内で意見の食い違いが生じてしまい、決着を見るまでに長い時間がかかってしまった例も少なくありません。

このような問題をさけるため、国土交通省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を策定しています。

「マンションの修繕積立金に関するガイドラインの概要│国土交通省」

http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

このように、同じ建物に住んでいる世帯間に禍根を残してしまう、ないしはマンションそのものの価値を下げてしまう可能性を排除するため、「この修繕積立金の金額は適正かどうか」をチェックしておかなければなりません。

その目安金額を導き出す公式も上のガイドラインに示されていますので、検討しているマンションに関する資料があれば比較してみてください。新築ないしは築浅なのに修繕積立金が他に比べて安すぎるのは、後に苦しい思いをする可能性が高い物件といわざるを得ません。

「2.ガイドラインのポイント│国土交通省」

3-3.資産価値に「こだわりすぎるべからず」

タワーマンション住まいは、ひとつのステータスとなります。しかし残念なことに大規模修繕時期になると、一気にその価値が暴落することも少なからずあります。

というのも、

・購入、入居する世代がほぼ同じ(ほぼ全世帯が同時に“高齢化”し大規模修繕のお金を準備できなくなる可能性が高まる)

・単なる「投資物件」として国外の人が所有することもある(住民間の話し合いに参加しない、価値観が異なる、マナーの悪さから住民同士の対立を引き起こすなど)

といったことも散見されるのです。

また、タワーマンションのもうひとつの特徴は「戸数が多いこと」です。これがまた厄介な問題を引き起こすことがあります。大規模修繕がいいのか、思い切って建て替えする方がいいのかという局面を迎えた場合、合意が難しく、問題が先送りされることにより最終的に価値が暴落することすらあり得るのです。

これらのデメリットを考えると、

・タワーマンション住まい=将来何十年にもわたってのステータス

という公式は成り立たないケースもある、ということを覚えておきましょう。もしも資産としての不動産取得をしたいのであれば、やはり土地を重視し、一戸建ても検討していただきたいところです。

 

まとめ

タワーマンションは新しく住まいを求める方にとってひとつのステータスであるかもしれません。確かに、眺望がいい、共用スペースが多く心地よいといった“優雅さ”が魅力のタワーマンションですが、新築でも中古でも、購入時に注意しなければならないことは意外に多くあります。

今回はタワーマンションの魅力や、購入費用以外のお金のことなどについて解説しましたが、特に注意したいのは以下の5点です。

1.東京近郊、ないしは大型の駅のそばではその利便性から大型マンションが増えている

2.いわゆるタワーマンションは、交通の便や生活面の利便性からも人気が高い

3.タワーマンションは共用部分にかかる費用(管理費)が高い

4.定期メンテナンスや大規模改修など、将来必要となるための「修繕積立金」が必要

5.修繕積立金が他の同規模程度のマンションと比べて、安いときは「要注意」

 

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