住宅ローンが払えない場合はどうなる？困った時の対応策12

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※この記事は「加藤葉子様」による専門家監修記事です

夢にまで見たマイホームを手にすると、それと同時に住宅ローンの支払いが始まります。長ければ35年のお付き合いとなりますが、その間には経済的危機がご家族を襲わないとも限りません。

もしも住宅ローンを支払えなくなったとき、支払えなくなりそうなときはどうすればよいのでしょうか。極力家を手放さずに済む方法があれば知りたい…。そのような方に向けて、住宅ローンの支払いを上手に乗り越える方法を解説します。

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1.住宅ローンを払えなくなる人は少なくはない、「払えないとどうなる？」

住宅ローンの支払い期間中、何がしかの理由で「支払い不能」の状態に陥る方はここ数年で減少傾向にあるようです。しかしながら、最終的に支払えなくなってしまった方がいないわけではありません。

1-1.住宅ローンを払えなくなった人・払えなくなりそうな人の“状況”

固定金利や保証料金0円で利用希望者の多い「フラット35」を取り扱う住宅金融支援機構では、毎年「ディスクロージャー誌」を発刊していて、公式サイトでも確認ができます。2017年5月時点で最新号となる「平成28年度ディスクロージャー誌」の「リスク管理債権・政策コスト分析」の項を見てみましょう（リスク管理債権（平成28年度ディスクロージャー誌）│住宅金融支援機構）。

平成27年度では

• 破綻先債権額（実際に支払えなくなった人すべての合計金額）は684億円
• 遅延債権額（支払い不能と推測される人すべての合計金額）は3,038億円
• 3カ月以上遅延債権額（今後支払い不能に陥ると推測される人すべての合計金額）は788億円

となっています。

これを合計した金額は4,510億円となり、貸し付け中の元金残高114,692億円との比率でみると、3.93％となります。住宅金融支援機構だけを見ても、単純に、「貸した金額のうち、約4％の額が回収不能になった・回収不能になる」状態といえます。

2014年の日本弁護士連合会（日弁連）の調査「破産事件及び個人再生事件記録調査」によると、破産債務者が多重債務を負担することになった理由について、住宅購入をあげている人の割合は、増加傾向にあります。 失業や給与の減少により住宅ローンが支払えず、破産せざるを得ない状況がより深刻化していると思われます（2014年破産事件及び個人再生事件記録調査│日本弁護士連合会）。

1-2.住宅ローンを払えない（滞納する）とどうなる？

金融機関と住宅ローンの契約を結ぶと、ローンを利用する人はローン債務者となり、その家を担保として金融機関は抵当権を設定します。つまり、債務者がローンを支払えなった場合、金融機関は担保となった土地と家を売却してローンを回収する権利がある、ということです。

支払いが3～6カ月滞ると、金融機関や保証会社は裁判所で手続きを進めその家を競売にかけてしまいます。とはいえ、いきなり競売となるわけではなく

1. 催告書や督促状など、支払いを促す書類が届く
2. 競売直前の「期限の利益の喪失通知書」が届く
3. 保証会社が残債を金融機関に支払う「代位弁済」が実行される
4. 保証会社から残債＋遅延損害金を支払うよう請求される
5. 保証会社が裁判所に競売にかける許可を得、裁判所から「競売開始決定通知書」が届く

という流れを経ます。

「期限の利益の喪失通知書」が届くと期限の利益を失ったことになり、借入金の残りの額をすべて一括で払わなければならなくなりますので、やはり早めの対策が必要です。

1-3.信用情報に傷がついた上に、家を失う

信用情報とは、クレジットやローンの申し込みや契約内容、返済・支払状況・利用残高などの情報で、あらゆる金融機関で共有されています。

もし住宅ローンの支払いを滞納してしまうと、その事実が信用情報に記載されてしまうので、その後、クレジットカードを作れない、何らかの必要が生じても借り入れができなくなってしまうことがあります。また、滞納をしてから1年程度後には、家は競売にかけられ、家を追い出されてしまうことになります。

信用情報の傷と、家を失うというダブルパンチに見舞われてしまいますし、ご近所の目が気になる方には精神的にも辛いものとなるでしょう。

2.住宅ローンを払えない時の対応策12

もしも、住宅ローンの支払いに困難を感じ始めたら、すぐに手を打ちましょう。

• 「子どもの入学金などで貯金が底をつきました」
• 「夫のボーナスがなくなり、赤字家計になりそうです」
• 「夫がカードローンなど借金をしているようです」
• 「家計が自転車操業で何をどうしたらいいかわかりません」

など不安はあるものの具体的に何をどうしたらいいのか悩んでいる方の声は多くあります。

中にはカードローンなどで200万円や500万円など負債がある状態で相談する方もいます。しかし、数百万円の負債を抱えた状態では、家計を改善していくのは大きな努力が必要になります。そのようなことがないように早い段階で手を打つことで、対策の選択肢が多くなりますし、少しでもラクに解決ができます。滞納する前に、以下の順で手立てを講じるのがベストです。

2-1.今の家計全体をざっくり把握する

まず、家計の全体像をざっくり把握しましょう。そのために1年間の収入と支出を確認します。収入は給与などが入金されている口座から1年分を計算します。支出は家計簿をつけなくても大丈夫です。例えば手取り収入が年間500万円の家庭の場合、貯金を年間40万円切り崩していたのであれば、年間540万円（月45万円）使っていることになります。

支出は、固定資産税や年払いの保険などありますので、必ず年間で把握するようにしましょう。その次に貯金残高（あるいは、負債額）を把握しましょう。家計と向き合うことを後まわしにすると自転車操業になりがちです。今すぐ実践しましょう。家計の全体像が把握できたら、次に家計が苦しい原因を確認します。

2-2.家計が苦しい原因を見極める

家計の1年間の収入と支出の全体像がわかれば、家計が苦しい原因を見極めましょう。原因は1つでない可能性もあります。今まで年収が600万円あったのに、「ボーナスがなくなり、500万円に減った」「妻が病気でパートを辞めた」など収入が大きく減ったことが原因の場合もあれば、「子どもの受験で年間150万円ほどかかった」など一時的な支出が原因の場合もあります。また、「何に使っているのかわからないけど、家計がまわらない」という場合もあるかもしれません。

原因が一時的なものであれば、今後家計の改善は見込めますが、一時的なものではなければ、積極的に収入と支出の見直しが必要になります。そのためにも支出の内訳を住居費・教育費・車・保険・通信費・光熱費などわかる範囲からメモで記載していきましょう。頭の中で考えずに紙に書いていきましょう。その上で、見直しの効果が高い支出や実践しやすい方法から今すぐ取り組みましょう。

2-3.住宅ローンの借り換え

2017年現在、皆さまが耳にする「ゼロ金利」となっています。ゼロ金利の影響で住宅ローンの利率が低くなっているため、住宅ローンの借り換えによって、月々の支払額を低くできる可能性はあります。銀行に足を運んで借り換え効果があるかどうか具体的に計算しましょう。

借り換えで、月々の住宅ローンが低くなれば、その分家計はラクになります。しかし、借り換えは新たに借り入れするので審査があります。他のローンの借り入れ有無も審査の基準になりますし、借り換えの諸費用も必要になりますので、諸費用も含めて家計にプラスになるか検討しましょう。

借り換えについては、「住宅ローンの借り換えをすべきはこの３ケース」もお読みください。

2-4.保険の見直しと契約者貸付の活用

保険に加入している場合、できることは色々ありますのでご紹介します。まず、保険証券をすべて手元に用意し、それぞれの保険料を確認しましょう。

まず、1つ目は、月々の保険料を「払い済み」にする方法です。「払い済み」とは保障額は小さくなりますが、以後の保険料の支払いが不要になり保障を残しておく方法です。

2つ目は、終身保険・養老保険・個人年金保険・学資保険など貯蓄タイプの保険に多い「契約者貸付」が活用できないか保険会社に確認しましょう。「契約者貸付」とは、生命保険を担保にお金を借りる方法です。メリットは、カードローンなどと比べ利率が低いこと、生命保険を解約しなくても現金が用意できることです。

3つ目は加入している保険を見直して少しでも保険料を押さえることができないか、確認しましょう。必要な保障を削ってしまうリスクもあるので、中立的なアドバイスができるファイナンシャルプランナーに相談することも検討しましょう。

2-5.車や通信費の見直し

自動車を維持するには、駐車場代・自動車税・自動車保険・車検代など、年平均にすると数十万円かかることもあります。地域によっては、必ず車が必要な地域もありますが、本当に車がないと生活できないのか今一度見直してみましょう。カーシェアリングの活用で家計を改善している方が増えてきています。

また、携帯電話代も家族分でまとめると毎月大きな金額になっていることもあるかと思います。家族全員での携帯プランの見直しや格安SIMに変えて家族で年間10万円節約になったという話もあります。

2-6. 失業や自営業の収入減は公的負担の免除を申請

サラリーマンなどの給与所得者の場合、健康保険や年金については給与天引きとなりますが、失業をしたりそもそも自営業者の場合は、国民年金や国民健康保険の支払いが必要になり、家計にとっても大きな負担になることもあります。

国民年金や国民健康保険の支払いが困難になったときには支払いの猶予や免除といった制度があります。制度が利用できるかどうか早めにお住まいの自治体に行き確認し、制度が利用できるのであれば、手続きをして家計の負担を軽減しましょう。

2-7.その他の生活費も徹底的に見直す

住宅ローン・保険・車・通信費以外にも何気に使っている生活費や交際費も見直しが必要です。

クレジットカードは便利ですが、使い過ぎてしまうデメリットがあります。クレジットカードでの支払いは、電気代など最低限必要な固定費の利用にとどめ、日用品などの生活費は、毎月〇万円までと予算立てをして、現金で買い物をするようにしましょう。住宅ローンを支払いマイホームに住み続けることを大切にするなら、家計の中に聖域を作らずに徹底的に見直していきましょう。

2-8.金融機関にリスケジュールを打診する

突然の出費が重なってしまい、一時的な資金難に陥っている場合は、住宅ローン契約をしている金融機関に相談をします。リスケジュール（リスケ）と言って、住宅ローンの借入金融機関と交渉して返済条件を変更してもらう方法があります。具体的には

• 半年から1年の間、金利のみ、もしくは金利＋少しの元本の支払いにしてもらう

のような短期間の措置を取ってもらうことで月々の住宅ローンの返済額を減らすことがメリットです。

とはいえ、当初の約束から外れた返済の仕方になりますので、金利の引き上げや保証人の追加、ときには担保の追加を求められることもありますが、各金融機関によって対応・審査が異なりますので、現在住宅ローンを利用している金融機関に直接相談してみましょう。このリスケジュール（リスケ）は、資金繰りの悪化が一時的なときの対処策であり住宅ローンの総返済額が削減される訳ではないので注意しましょう。

2-9.親や親族に相談をする

家族との関係性が良好であれば、親や親族に相談をしてみましょう。年間110万円を超えるような援助は、贈与税に注意しましょう。まとまった援助が受けることができる場合は、相続時精算課税制度を検討してみることをお勧めします。2,500万円までの援助であれば非課税となります。相続時精算課税制度は、60歳以上の父母から20歳以上の子や孫に2,500万円までの贈与が非課税となる制度です。ただし、父母が亡くなり相続が発生した場合に相続税として精算することになります。

後日、毎年ごとの生前贈与（暦年贈与）に変更することはできないので、利用する際は贈与者である親と十分話し合い、かつ制度が変わる可能性もあるので、税理士にも確認することが重要です。

2-10.収入をアップする

これまで、家計の見直しなど支出を減らす対策についてご紹介しましたが、収入アップが可能であれば住宅ローンの支払いを継続することも可能になります。まず、妻のパートや夫の副業などで収入を増やすことができないか考えましょう。

子どもが小さくパートに出ることが難しいなどは、最近はインターネットを使った自宅でできる仕事も多くあります。また、単発での仕事もありますので、探してみましょう。副業で収入を増やす場合は、お勤めの会社の就業規則を確認して、副業が禁止されていないか確認しましょう。仕事の収入ではありませんが、自宅にあるものを売却するなど少しでも収入につながることは実践していきましょう。

2-11.個人再生制度を検討する

個人再生制度は住宅ローンを借りているだけでなく、他の借金もある方が借金の返済が大変で生活が困難な場合に利用します。具体的には、裁判所に申し立て住宅ローン以外の借金の返済を3年以内（ケースによっては5年以内）の返済できるものに減額や返済期間の延長など返済条件の緩和をしてもらう制度です。

メリットは、住宅や車など資産を手放さずに借金を整理できる点です。デメリットは、借金を減免などしてもらうことの引き換えに数年間は新たな借り入れは出来なくなります。借金だけでなくクレジットカードなども作ることができなくなります。ただし、この制度は利用する際に条件が様々ありますので必ず専門家に相談しましょう。

2-12.専門家に相談して任意売却も検討する

住宅ローン返済中に「他の人に売る」ことを任意売却といいます。競売にかけられる前に自らの手で売り、残債を返済することを目指す方法です。競売とは異なり、一般的な中古物件の売買と同様です。

マイホームを売却してしまうことは競売も任意売却も違いがありません。子どもが小中学校生なら、転居先によっては転校をしなければならなくなります。競売にまで至らないまでに手を打つ際の最後の選択肢が任意売却と考えましょう。他の借り入れで住宅ローンを補てんしなければならない程、家計が逼迫する前に早めの対策が大切です。任意売却を検討する場合は、知識と経験のある専門家（弁護士・司法書士や、任意売却に長けた不動産業者）に早めに相談することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンを支払っている期間中、「もしも支払いができなくなったらどうしよう」と感じるときがあるかもしれません。このページでは、住宅ローンが払えなくなったら、払えなくなる前のことを解説しました。以下の5つのことがとても重要です。

1. 住宅金融支援機構の調べでは、貸した金額の約4％の額が回収不能・回収不能になる可能性が示されている。住宅購入が元で多重債務に陥ったとし、破産をする人も
2. 住宅ローンを滞納すると、代位弁済され、残債＋遅延損害金の請求を受け住宅が競売にかけられてしまう。信用情報にも傷が付く
3. 月々の支払いが逼迫する前に、家計の状態の把握、苦しさの原因のあぶり出し、住宅ローンの借り換えを検討する
4. 保険に加入しているのなら契約者貸付を利用してみる、車や通信費の見直しをするなど、生活全体に及ぶ「家計チェック」を実施。聖域を作らず徹底的に生活コストを確認
5. 金融機関にリスケジュールの相談をしたり、親や親族に援助をしてもらえないかも確認する。上記の手順を踏んでも難しい場合は、個人再生制度や任意売却も検討

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