住宅ローンは個人事業主（フリーランス）でも審査を通せる？8のポイント解説

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※この記事は「加藤葉子様」による専門家監修記事です

マイホームを持ちたいと思ったとき、「住宅ローンに通るのだろうか」という不安はどなたもが一度は経験するものです。一流の上場企業や公務員は経済的に安定していて審査をパスしやすいということは広く知られています。しかし、一方で特に気になるのが個人事業主（フリーランス）の方でしょう。信用力をどのように測られているのか、どこがチェックされているのかといったことから、必要な書類、一連の手続きなどを解説します。

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1.結論から言うと、個人事業主（フリーランス）でも住宅ローンは通る！

住宅ローンのみならず、どのようなローン商品でも「安定した収入があること」「収入に対して返済額に無理がないこと」という条件がつくことは皆さまご存じのとおりです。その点、個人事業主（フリーランス）は少々分が悪いことは想像できるものです。

しかしながら、個人事業主といえど、ある会社と契約し収入が固定されている、もしくは一般的なサラリーマンをしのぐ収入をコンスタントに得ている場合は住宅ローンの審査をパスすることが可能です。

2.個人事業主が希望額で住宅ローンの審査を通すための8のポイントを解説！

個人事業主が住宅ローン審査にとおり、希望額を融資してもらうためにはいくつかの注意点があります。この取り組みは年単位で行う必要がありますので、今すぐにでもご自分の「信用度」を上げるよう試みてください。

2-1.（ポイント1）確定申告で3期は黒字

個人事業主（フリーランス）が審査のときに特にチェックされているのは、「不意に支払えなくなることはないか」という点です。この心配を払拭するためには、毎年行う確定申告で、直近3期は黒字続きであることが大切です。

2-2.（ポイント2）必要以上に節税をしない

個人事業主が上手に節税するために行うことの中に、経費計上があります。しかしながら、この経費計上により所得税などの税金を圧縮してしまうと、計算上ほとんど手元にお金が残らないことになっているケースもあり得ます。これでは、貸す側も慎重にならざるを得ません。

住宅ローンを利用してマイホームを手にしたいと考え始めたら、計算上手元に残るお金を増やしておく必要がありますので、経費計上にも気をつけなければなりません。必要に応じて修正申告をし、所得額を上げる必要があります。とはいえ、住宅ローンの審査のために修正申告をすると「住宅ローンありき」として嫌われてしまいます。正当な理由がない限り、この方法は行わない方がよいでしょう。

2-3.（ポイント3）他の借入がないこと

住宅ローンの借り入れ審査時には、返済比率（年収に対し年間いくら返済するのかの割合）が重視されます。これは個人事業主だけでなく、どのような職業の方でも同じです。その面からいうと、年収が不安定になりがちな個人事業主の場合多少不利になってしまうものです。

しかしながら、他のフリーローンなどの借り入れがなければ、「住宅ローン1本」で審査がしやすくなります。家を持ちたいと考え始めたら、他の借り入れを返済し終えることを目指していきましょう。

2-4.（ポイント4）「フラット35」に申し込んでみる

住宅金融支援機構が母体となる「フラット35」は、一般の金融機関が取り扱う住宅ローンと比較したとき、比較的個人事業主に“やさしい”審査内容となっています。前年の年収と借り入れ金額のバランスを見ていますので、年収に見合った額であれば審査に通る可能性があります。

また、銀行などの金融機関で求められる「2～3年の決算書（確定申告書）」でなく、1期目の確定申告が終わっていれば審査の申し込みが可能です。

2-5.（ポイント5）納税期限の遅延がないこと

住宅ローンの審査には、納税証明書の添付が必要です。個人事業主の場合、正当な仕事をしていても、クライアントの都合でギャランティが遅配となることも珍しくありません。この余波を受け、税金を滞納したことはないでしょうか。

残念なことに、個人事業主の収入が途絶え、税金も他のローンもいっせいに支払いを止めざるを得なくなった場合、手元に残った財産を差し押さえる優先権は国や自治体にあります。そのような局面も考え合わせ、税金滞納の履歴がある場合は、審査に通らない可能性が高くなります。

2-6.（ポイント6）個人信用情報を確認する

住宅ローンをはじめとした各種ローンを利用する場合は、自分自身の与信状態をチェックすることからはじめるとよいでしょう。過去に滞納をしたことがあるか、あるとしたならどこにどのくらいの金額を納められなかったのか、自己破産など債務整理をしていないかといったデータを保管している機関があります。「CIC（割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関）」、「JICC（株式会社日本信用情報機構）」、「JBA(一般社団法人全国銀行協会)」といった機関に集まったデータは、組織間で共有されています。

利用したことのある金融機関が情報提供をしているところに、「情報開示請求」をします。借り入れを起こそうとしている本人が窓口に出向く、もしくは郵送やインターネットで情報開示を依頼します。500円～1,000円の費用がかかりますが、事前にご自身でチェックするのは有益です。というのも、ごく稀なケースではありますが、過去の融資を完済しているにもかかわらず残債あり、と扱われていることがあるからです。そのときは修正を求めます。

2-7.（ポイント7）手元のお金のすべてを頭金として使わない

個人事業主は、収入の“波”に耐えられるよう貯金をしていることでしょう。このお金のすべてを頭金として投入する計算でプラン設計しないことをお勧めします。年収に対しての返済比率を低く抑え「身の丈にあった家」を選び、頭金は総支払額の2割以上用意する計画を立てることがベストです。

貯金は貯金として手元においておかなければ、事によっては返済が滞ってしまうかもしれません。家を手に入れた後は、5～10年毎に訪れる家のメンテナンス費が発生しますので、その工面ができなくなってしまうことも考えられます。あらゆる側面から考えて、貯金の確保は重要です。

いくら「ゼロ金利」といわれる今であっても、個人事業主はより慎重に資金計画を立てる必要があります。

2-8.（ポイント8）希望する融資額に見合った収入を得る

実はこれが一番難しいことなのですが、希望通りの額の融資を取り付けるためには、それに見合った収入がなければなりません。しかし、収入以外の部分も審査では見られます。貸し手側は「今は儲かっていても今後どうなるかわからない」とし、自営業者は厳しくみられる可能性が高いです。

対策としては、

• しっかり貯金をすること
• 売上や所得を堅実に上げていくこと
• 今後の事業の見通しを第三者が見てわかるものを用意すること

が大切です。

収入がたくさんがあっても散財して貯金がない個人事業主より、売上はそこそこでも堅実に貯金をしている個人事業主の方が、貸し手としては安心できるという話もあります。

※合わせて「住宅ローン審査に通らない人の特徴！通過するうえで重要な7ポイント」もご参考ください。

3.個人事業主の人が住宅ローンを申し込む場合の必要書類一覧

個人事業主が住宅ローンの審査・申し込みに当たって用意しなければならない書類は以下のとおりです。

3-1.本人確認書類（コピー）

運転免許証やパスポート、個人番号カード（表のみ）のいずれかが必要です。もしも外国籍の場合は、健康保険証と住民票の写しなどが求められます。

3-2.確定申告書の控え（コピー）

金融機関の求める年数分（直近）の確定申告書の控えのコピーを用意します。所管税務署の受付印のあるものでなければなりません。また、確定申告に用いた付表や収支内訳書、青色申告決算書も必要です。

3-3.所得税納税証明書（コピー）

収めた所得税額を証明するため、金融機関の求める年数分（直近）の所得税納税証明書が必要です。

3-4.返済予定表（他のローンを利用している場合・コピー）

教育ローンやカードローンなど、申し込もうとしている住宅ローン以外に借り入れがある場合に必要です。借り入れしている金融機関から送られてきた返済予定表があればそれを、紛失している場合は取り寄せをし、借入日・借り入れ機関・借り入れ金額・住宅ローン申し込み時点の残高がわかるようにしておきます。

3-5.返済口座通帳（他のローンを利用している場合・コピー）

申し込みする住宅ローン以外の借り入れがあれば、その返済口座の通帳を用意します。口座の名義人・口座番号がわかるページと、住宅ローン申し込みをする金融機関が求める期間（直近）の引き落とし状況がわかるページをコピーしておきます。

3-6.売買契約書（建売の場合・コピー）

購入しようとしている物件の金額がわかるようにしておきます。

3-7.重要事項説明書（建売の場合・コピー）

もしも売買契約書に「重要事項説明書」が添付されていたときは、それもコピーして準備します。宅地建物取引士の印鑑のあるものでなければなりません。

3-8.建築工事請負契約書（注文住宅の場合・コピー）

その建物を建てるためにいくらかかるのかを提示するために必要な書類です。

3-9. 団体信用生命保険申込書兼告知書・団体信用介護保障保険申込書兼告知書（原本）

借り入れした人が死亡したり、重度の障がい者となってしまったとき、住宅ローンの支払いを止めることのできる保険（いわゆる団信）の申込書に記入をして用意しておきます。申込書は申し込みしようとする金融機関から入手します。

4.個人事業主の人が住宅ローン融資を受けるまでの流れ

個人事業主であっても、会社員であっても、住宅ローンの融資実行までの流れは変わりません。融資申し込みに当たって必要な書類が少々異なるくらいです。

4-1.書類の準備

基本的に求められる上記書類に加え、金融機関独自に求められる書類があるかもしれませんので、スピーディーに用意します。

4-2.審査

書類を元に、仮審査・審査と進みます。ときとして、追加の書類を求められたり、不明点の説明を求められたりすることがありますので、その問い合わせにはすばやく対応します。

4-3.融資可否決定

融資を受けられるかどうかの決定が下されます。もしも否認の場合、理由は教えてくれません。もしも問題点が予想できている場合は、対策を施した後別の金融機関へ申し込みをする必要があるでしょう。

4-4.金銭消費貸借契約締結

融資が認められた後、金融機関と正式に契約書を交わします。この時点で、適用金利と融資実行日が決定します。融資実行日は、家の引渡し日を意味しますので、不動産業者などとの日程調整をしなければなりません。

4-5.不動産登記

その家が誰のものなのかを法務局に届け出ます。このとき、同時に物件には抵当権が設定されますが、第一抵当権者は住宅ローンを組んだ金融機関となります。

まとめ

個人事業主（フリーランス）であっても、住宅ローンを借り入れできる可能性はあります。このページでは以下の5つのことを覚えておきましょう。

1. 「個人事業主はコンスタントに収入を得られないのではないか」との不安から、金融機関が審査を厳しくする傾向にある
2. もしも住宅ローン審査にパスしたいのなら、「3期黒字」「他の借り入れがない」「税金滞納がない」状態で「個人信用情報の確認」をし、フラット35に申し込んでみる
3. 収入がダウンしたときにあわてないよう、しっかり貯金。頭金にすべてを注ぎ込まず、貯金で収入の落ち込みや家のメンテナンス費用をカバー
4. 住宅ローン申し込み書類は、一般のサラリーマンの場合とほぼ同様。追加で確定申告書の控えと所得税納税証明書のコピーが必要
5. 住宅ローンの審査から融資実行までは一般の人と変わらない。審査否認の場合理由は教えてもらえないので、推測・対策を行って他の金融機関へ相談

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