新築住宅にかかる固定資産税の仕組みと減額措置の適用について

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いずれは夢のマイホーム…とはいえど、事前に現実を知っておかなければなりません。新築住宅は購入と同時にお金の問題が付いて回ります。住宅購入の資金のみならず、固定資産税という税金も発生することになるからです。その固定資産税について知っておくことも、住宅購入前の必要なステップ。今回はこの、新築住宅にかかる税金についてご説明致します。

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固定資産税とは

毎年１月１日付けで土地や家屋を所有している人が納めなければならない税金が「固定資産税」です。これは総務大臣の定める「固定資産評価基準」を元に算出されます。土地の公的価格や家屋などの時価に、概ね1.4%をかければ計算ができます。

とはいえ、最終的には市町村長によって固定資産税評価額は決定されますし、税率も全国一律で1.4％ではないところに注意をしなければなりません。また、変動する土地の価格の実勢に合わせるため、３年に１度は見直される仕組みとなっていることも覚えておきたいところです。

粗方の仕組みをご理解いただいたところで、土地にかかる固定資産税の計算式を抑えておきましょう。

固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）

【土地】住宅にかかる固定資産税は「減額措置」を受ける

住宅における土地の部分に関しては、住宅が建っている限りは減額措置（減免規定）があります。

• 「住宅用地」であって住宅１戸、２００平方メートル以下の用地（小規模住宅用地）→課税標準額×１／６
• 「住宅用地」であって住宅１戸、２００平方メートルを越える用地（一般住宅用地）→課税標準額×１／３

いくら家が建ち続けているからといっても、この減額措置（減免規定）がいつまでも適用される訳ではありません。新築住宅に関しては当面心配はいりませんが、遠い将来に家が「住むべき場所」でなくなった時には減額措置はなくなります。

少しお話は逸れますが、今問題になっている古い空き家を相続したような場合には注意が必要です。倒壊の可能性など何らかの危険があると判定された「特定空家等」と見なされてしまえば、上記の減額措置はなくなり、元の固定資産税額へと戻されてしまいます。そのうえ、時には修繕や取り壊しを命じられたりするケースも発生しますので、要注意です。

ご自分で家を購入し、相続した実家や親戚の家に住む予定がないのであれば、早めに売りに出すか、家がきれいなうちに賃貸物件として貸しに出すことも検討なさってください。

※「空き家対策特別措置法案│2015年、あなたの実家も「こうなる」？」もお読みください。

【住宅部分】住まい部分の固定資産税はどう計算する？

新築住宅の固定資産税は、どのようにはじき出されるのでしょうか。これもまた、総務大臣の定める固定資産評価基準によって計算されます。

手に入れた新築住宅と同じものを建て直すと仮定し、その建物を評価します。評価に用いられるのは総務省が発表するデータが元。必要だった資材や施工量を求め、平方メートル当たりの再建築費評点数を計算します。これによって、家の適正な価値を判断するのです。

これらの仕組みを計算式で表現すると、以下のようになります。

再建築費評点×経年減点補正×床面積×評点一点当たりの価額

どんなに良い家でも、築年数が増せば増すほど税金面では価値が下がるといわれますが、これは「経過年数に応じた減価」を考慮するからです。それが上記の計算式の「経年減点補正」部分です。家を購入した時点よりも資材が高騰していれば、固定資産税が目に見えて右肩下がりとはなりません。ですが、何十年とたてば自然と下がっては行きます。不公平感を減らすため時勢を反映させてのことですから、ここは文句の言いようのないところではあります。

今すぐざっくりとでいいから固定資産税額のイメージを掴みたいという方もいらっしゃるでしょう。家の造りによって大きく異なるため、詳細は個々に市町村役場での計算を待たなくてはなりませんが、簡単な計算方法として以下の式を用いることがあります。

建物の価格×０．７（工務店などの利益を除くため）×０．７（公示価格の７０％）

これで粗方の税額が導き出せるはずです。

新築住宅に限って、固定資産税の減額措置が行われている

平成２７年現在、新築住宅に適用される固定資産税の減額措置は減額措置がとられています。

戸建て住宅＝固定資産税額の２分の１を減額・３年間

※１戸あたり１２０平方メートル相当分までを限度として

これは、平成２６年度税制改正により延長された措置で、平成２８年３月３１日までに新築された住宅に適用されています。また、より良い家として評価された「長期優良住宅」の場合、減額措置は５年間となっています。

固定資産税を安くするために

新築住宅の家の部分にかかる固定資産税は、再建築費から導き出すことはご説明したとおりです。この再建築費を安くすることができれば、固定資産税を安くできるという理屈。

たとえば、同じエアコンでも、天井埋め込み型（ビルドインタイプ）は固定資産として評価されるのに対し、壁掛けタイプは動産として評価されますので課税されません。今では一般的になった温水洗浄便座も過去には固定資産としてカウントされていました。再建築費の基準は総務省により３年に１度見直しをしていますので、新築住宅を考える際には「今は何がスタンダードなのか」を考えながら家づくりを行うことで節税ができる可能性があります。

土地も、出来れば２００平方メートル以下に抑えるとよいでしょう。先にも挙げたとおり、

• 「住宅用地」であって住宅１戸、２００平方メートル以下の用地（小規模住宅用地）

という条件にかなった土地ならば、課税標準額×１／６が適用されるからです。

固定資産税という毎年支払うべきものと上手に付き合うためには、家と土地、両方から細かな検討をしなければならない、といえそうです。

後に増改築をしたらどうなる？

新築住宅を購入しても、家族構成の変化や設備の老朽化に伴い増改築をしなければならない段階を迎えた時がくることでしょう。そのとき、固定資産税はどう変わるのでしょうか。

増改築によって床面積が変われば、当然税金は増えることとなります。新たな床面積をもとにして計算された税額を示されるのです。また、床面積は増えないものの、間取りを大きく変えたり、設備を最新のものに取り換えたりする大規模リフォームの場合ですと、「家の価値を増すために行った工事」と判断され、固定資産税が上がってしまう可能性があります。

一方軽微なリフォーム（間取りに手を加えず、クロスを張り替える・水回り設備を低めのランクに抑えて取り換える）といった場合は固定資産税が増える可能性は極めて低いと考えられます。その家に住み続けるために必要な維持補修と見なされるはずです。

家は一度手に入れたら長く住まう場所ですから、将来発生するかもしれない固定資産税についても知識を取り入れておいた方がよさそうです。

おわりに

新築住宅を取得すると、固定資産税という課税が行われることがわかりました。土地に関しては家が建っている間は軽減措置が、家に関しては３年（もしくは５年）は軽減措置がとられます。

細かな仕組みはお時間のある時に改めて読んでいただくとして、一番覚えておいて頂きたいのは、新築住宅（住宅部分）の固定資産税の軽減措置が消滅するタイミングに「なぜ一気に高くなったのか」と感じてしまうであろうということです。これさえご記憶いただければ、納付書が届いた時に慌てることはないでしょう。

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